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开发型房地产信托产品研究 一、房地产信托产品发展态势 随着房地产行业的迅速发展，房地产信托产品逐渐成为目前国内信托产品市场的重要组成部分。房地产行业的发展也为房地产信托产品的较高预期收益率和良好运作奠定了基础。 从目前国内房地产信托产品运行情况来看，绝大多数产品均能顺利兑付，加之房地产信托产品的预期收益率较高，产品发行均较为顺利。这也在一定程度上增强了投资者的投资信心。 二、房地产信托产品主要分类 根据目前国内房地产信托产品的运作方式，房地产信托产品可以分为贷款类、股权投资类、组合投资类、权益投资类等四种类型。 其中贷款类是指由房地产开发商将土地使用权、在建工程或现房作为抵押后申请信托借款，开发商在产品到期后还本付息的融资方式。股权投资类是指信托公司通过收购或增资获得项目公司股权，并通过项目顺利销售进而实现本金回收及投资收益实现。组合投资类则兼有股权投资及信托贷款等多种运作方式。权益投资类是国外较为流行的房地产信托运作方式，该类产品将持有的物业作为信托财产，以物业自身租金收入或经营收入等多种形式的稳定现金流作为投资收益来源。 国外房地产信托产品目前主要是由物业出租为基础的REITS权益类信托产品为主组成。与此不同的是，国内房地产信托产品的发行重点则是贷款类、股权投资类及组合投资类这三类房地产信托产品，而这也是与国内以项目开发为重点的房地产行业发展现状相适应的。 在这三类产品中，贷款类产品设计简单、抵押关系清晰，产品在本质上与银行房地产开发贷款类似，只是资金来源为信托公司募集资金，属于典型的信用类产品。 鉴于篇幅所限，本文的讨论重点是股权投资类及组合投资类房地产信托产品。为了便于进行讨论分析，本文将这两类产品统称为“开发型房地产信托产品”。 三、开发型房地产信托简介 开发型房地产信托产品的主要特点是通过股权及债权等多种途径参与房地产项目的开发，并最终通过项目顺利销售而实现投资本金退出及相应的投资回报。 由于项目开发有一定的开发周期，开发型房地产信托产品在早期往往没有投资收益，但是其未来的高回报对投资者具有较强的吸引力。特别是在国内目前房地产行业发展较快的情况下，开发型房地产信托产品为广大投资者通过参与房地产开发从中获得投资收益开辟了一条途径。 四、国外房地产信托现状 与国内情况不同，发达国家及地区的房地产信托产品多数投资于写字楼、商场等“收益型物业”。而且与国内信托产品通过信托、私人银行等私募渠道发行不同，国外的REITS类型信托产品已经实现证券化并公开上市，所以这些国家及地区均对REITS类房地产信托基金投资于“开发型房地产”有着一定的限制和监管要求，例如在新加坡，信托基金投资于未完成开发的不动产，不得超过资产总额的20%。而在台湾地区，REITS资金总额的30%。 五、开发型房地产信托的现实意义 充足的市场空间 房地产开发目前已经成为国内经济发展的重要产业之一。但是房地产开发资金投入大、开发周期长，加之按照目前国内房地产开发行业融资管理的有关规定，房地产开发商在“四证”齐全之后才可以向银行申请项目开发贷款。而除此之外，银行不得以其他形式向房地产开发企业发放贷款。房地产行业融资渠道狭窄。 随着房地产行业的发展以及房地产开发单体开发规模的迅速扩大，加之国家又进一步加强了对项目分期开发的严格限制，这些诸多因素均造成了房地产开发的资金需求日益加大。房地产开发商在“四证齐全”之前又不能通过银行融资渠道来筹措资金，这些都造成了项目“四证齐全”前的资金问题逐渐成为开发商的发展瓶颈。 在这一阶段，开发商需要通过各种途径筹措资金来尽快达到商业银行房地产开发贷款的相关要求，而屡禁不止的“内部认购”等各种非法销售活动均与在这一阶段开发商资金相对紧张不无关系。 由于“开发型房地产信托”可以通过股权、债权等多种方式灵活参与房地产开发的资金运作中，解决开发商“四证齐全”之前的资金问题，这就为“开发型房地产信托”提供了一定的市场空间。从这个角度上来说，开发型房地产信托对于目前国内的房地产开发行业具有一定的正面意义。 除了房地产开发项目之外，目前国内城市化发展同样产生了巨额资金需求，也可以将开发型房地产的操作思路运用到城市开发等各个方面。其现实好处在于可以吸引民间资金并减少政府负担。当然随着适用范围的扩大，对于信托产品的相关管理应该加强。 有利于丰富并完善房地产投资品种 国内投资者目前参与房地产投资主要是投资于房地产公司股票、直接投资于房地产、房地产信托等方