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成都商业地产产品分析 成都商业地产发展阶段 （一）、商业地产发展的混沌期——裙楼和临街底商 　　早期的成都市商业地产发展的思路较为模糊，主要用于商业销售的地产分为两种，一是，开发商品住宅时顺带开发的沿街底商，这种商业地产体量一般较小并着重强调家带店的性质，商业部分只是作为附属设施。而这种完全依托原街道价值的开发模式对土地的要求较高资源有限。二是以中、大型建筑附带开发的裙楼层部分，这种商业地产体量较大、成本较高，最重要的是不利于分割为小单位销售，使其消费者只能集中于银行、证券、大型餐饮等极少数群体。消费层面极为狭窄使其在短期内形成了明显的供大于求的情况。早期的两种商业地产的情况抑止了开发商对开发商业地产项目的热情。 （二）、专业市场的兴起 　　在成都市开发商对于商业地产缺乏开发兴趣的时期，成都市对于荷花池扩建改造的巨大成功向开发商预示了一个巨大的商业地产机会―――专业市场随后商业地产的发展进入了以专业市场开发为主的高速发展时期，像青年路的服装市场、红牌楼的汽配市场、五块石电器市场等都是这一类型，但是随着业态不断延生，规模不断扩大，很快市场就发现业态资源枯竭、同类竞争极度加剧。而以经营者为主要消费者的消化体量有限，市场供求矛盾再次显现出来。 （三）、建筑创新带来消费者资源的突破―――内街商业建筑 　　专业市场的商业地产开发在一定的时期陷入颓势，商业地产需要一种突破。此时成都市商业地产的主要矛盾表面上是供求关系造成的，但实际上市场对于投资地产从来就不缺乏热情，在专业市场地产开发的后期，大量以投资为目的的不从事具体经营的消费者的进场预示了这一巨大的消费购买力。所以实际的矛盾是以纯粹投资目的的消费者找不到合适的商业产品。像裙楼的商业地产的面积巨大、纯粹室内的建筑形式不能切割为小单位，专业市场后期大量存在经营困难等原因，沿街底商的供应量不足等原因使购买力一直不能得到有效的释放。此时以蓝光为代表的主要依靠建筑创新为卖点的开发模式出现了。蓝光最主要的开发模式为在较好的地段，修建内街外廊建筑，这种传统街区建筑类型在块状地块修建的一种变异的产品，依靠其地段条件和街区概念迅速实现了销售。 （四）、商业地产金融工具化推动大型室内建筑 　　这种操盘方式是通过修建大型的室内建筑将商业物业体量尽可能放大，在实现自然销售存在困难的情况下导入统一经营的概念，并承诺投资回报。从市场中不断攀比投资回报率和年限的情况来看，这只是以统一经营为口号承诺回报水平为实的销售技巧，将前期风险挪到后期。在这一销售模式中地产产品价值趋淡只是作为一种金融投资工具的载体。这一主要的典型代表如：大地城市脉搏，天府汇城。 成都市商业物业的主要建筑形式比较 　　商业物业最基本建筑形式可分为露天街区式建筑和大型室内建筑，两种建筑类型都存在比较鲜明而且对立的优点和缺陷。 表格 1 商业地产产品主要建筑形式优劣点比较 建筑形式 优点 缺点 衍生产品 露天街区 ?　单位面积大小容易调控，易于实现明确的单位分割 ?　单体生存能力强 ?　消费者认可度高易于自然销售 ?　对地块的原生商业价值要求较高 ?　由于立体交通组织的难度大向上扩展的空间受限，加上存在街道设置土地利用率较低 ?　内街建筑:在临街比例较小的块状土地上自建的内部步行街。 ?　内街外廊建筑：这一建筑形式是在岛式内街的基础上通过上层建筑外廊和楼梯的连接形成上层街区式商铺 大型室内建筑 ?　土地利用率高 ?　易于通过立体交通组织向上扩展的空间 ?　购物环境较佳 ?　难以形成明晰的单位分割 ?　对后期经营的依赖过重 ?　单体生存能力极差 ?　纯粹的销售地产的形式市场接受程度极低 ?　内廊步行街：在室内通过内街的设置解决了单位分割问题但是单体生存能力仍然未有实质性提升。 ?　金融投资工具化：通过承诺回报的形式使其变为一种纯粹的金融投资工具载体 表格 2 不同商业建筑类型详细指标比较 建筑特征 街区露天建筑 大型室内建筑 建筑类型 纯粹沿街商铺 内街建筑 内街外廊建筑 单体商场型建筑 室内摊位（专业市场） 大型内廊式室内步行街 土地利用率 对后期经营的依赖 单体生存能力 不具备 不具备 物业本身市场接受度 对营销手段的依赖度 典型代表 住宅地商 蓝光系列 大地城市脉搏 九龙广场 天府汇城 成都市商业地产主要销售模式研究 （一）、纯粹销售式 操作主思路：此销售方式多是通过建筑手段强化原生地块价值，使商业物业的单体生存能力较强由此实现自然销售。 优点：是一种纯粹的地产销售行为开发商不用承担后期风险。 缺点：是一种纯粹的地产销售行为不易获取商业物业的增生价值；对地块原生的商业价值要求较高导致土地成本增加。 适宜的建筑类型：底商、内街建筑、内街外廊建筑 （二）、旗舰带动式 操作主思路：在一个大型综合商业建筑项目中，采取以售为主