抚州市临川区龙城一品项目投资分析.docVIP

抚北镇项目投资分析 第一、项目概况 一、临川区抚北镇概况 抚北镇位于临川区中部，全镇总面积约15平方公里。总人口1.2万人，辖3个村委会，3个居民委员会，境内驻有赣化，造纸厂，火车站等50多家单位。 抚北镇具备良好的交通，通讯条件。它是抚州市重要交通枢纽和物资集散地。铁路，公路纵横交错，抚北火车站座落本镇，向乐安铁路南北向穿境而过，临丰公路穿越境内，市区公交车直达镇区。水路通江达海，崇宜河与抚河在本镇交汇，入赣水直达长江。镇内通讯十分便捷，建有第35路程控电话网，电话直通世界各地。抚北镇地势大致西高东低，东部沿河一带为平原，素有平地十八村之称。 抚北镇地处赣抚平原腹地，抚河之滨。曾经是抚州市的经济重镇，工业企业密集其间。抚北火车站是抚州市通往全国各地的铁路门户。市委市政府开发建设的“抚北工业园区”再次确立了抚北镇作为抚州市工业重镇的经济地位。 抚北产杉木，砂砾石、红土壤储量丰富，是市区建筑材料主要供给地之一。抚北产油茶、大棚蔬菜。抚北蛋鸡、蛋鸭养殖久负盛名，七彩山鸡、甲鱼、珍珠的养殖也被进一步推广。抚北镇商业服务业是最具有特色的行业，集装卸、运输及建材等商业贸易为一体，有经营场地15000平方米，从业人员1800余人。有60多个省、市、区驻镇单位及企业在镇从事商业服务业，主要涉及造纸、机械、化工、建材等方面，并有一批畅销拳头产品。 　　抚北镇始终坚持“服务开放，工业兴镇”之路，全方位对外开放，2005年投资环境、工业化、城镇化和农业产业化水平进一步提高。其优越的投资环境吸引了广大客户来洽谈购地兴厂，兰丰水泥、汽配仓储、环球物赢公司、塑胶板材等企业落户其境。就2009年招商引资任务已突破0.85亿元，这些企业有力地促进了经济快速增长。抚北正成为一块商机无限、充满活力的投资热土。 除抚北铁路职工家属中有近20人苗、壮、布依族外，均为汉族。在所管辖的区域内驻有抚北火车站，抚州市商业储运公司，供销储运公司。抚州市国家储备库、江西抚州添光化工有限公司、抚州造纸厂、银圣王洁具集团、区属税务、工商、银行、供销、粮食等部门。外资企业有江西嘉力复合肥厂、兰丰水泥厂、贤鑫、日升人造板厂、江西新兴农药有限公司等都入驻了抚北工业园区内。 “海阔凭鱼跃，天高任鸟飞”。如今伴随着各项基础设施建设日益完善，一座新型的小城镇耸立起来了，一个实力强大的新兴工业区已渐露峥嵘。抚北人民迈着新世纪的步伐迎接已到来的第三次改革大潮的挑战。 二、项目介绍 区位条件 石抚路项目（原抚州市供销社仓库基地）位于抚北镇中心，临中心街区，呈长方形分布，交通便利，区域位置极佳；与镇中医院及抚北小学仅一街之隔，地处镇主要商业街市，商业氛围也比较浓；总的来说，该地块的位置、交通、教育、医疗、购物和小超市等配套都比较完善，是一块预留增值地。 三、抚北镇购买力分析 因抚北镇人口分布比较集中，且镇内有一个颇具规模的工业园，再者我们建设的项目是商贸与住宅相结合的楼盘，里面还可以打造一条商业步行街，所以项目的购买群体主要来自四方面： 1、镇上做生意的现有客户群体，对新住宅和新商铺的投资； 2、镇辖区内各村的外出务工人员，投资小商业店铺的人群； 3、抚北镇工业科技产业园区的企业主，为方便居家而购房； 4、在工业科技产业园区内收入较高的务工人员，为居家而购房； 第二、项目建设收益测算 一、项目工程概况 （一）拟出让地块的基本情况 1、土地面积：69333.68㎡（104亩，均为存量建设用地） 2、土地用途：商业、居住 3、容积率：≤1.5 （估计不低于1.5，现暂按1.5算） 4、建筑高度：4--6层 5、总建筑面积：104000.52㎡ （二）出让价格及付款方式 1、土地出让参考总价：2080万元（20万元/亩） 2、价格组成：土地上市挂牌出让、土地与拆迁安置费、“五通”基础设施建设费、土地出让金、交易服务费； 3、付款方式：预付1000万给企业安置和解制，完成土地挂牌并取得该土地所有权后支付全部价款。 二、该项目投资收益估算 1、土地出让价格：2080万元（约合200元/平米） 2、土地契税：2080万×3%=62.4万元 3、总建筑面积：104000.52平方米 商业面积：20800平米 居住面积：83200平米 说明：因商业与居住分配比例尚不清楚，现我只做保守的简易分配，两者的具体面积调配需根据规划或看完地块后才能初步确定。 4、建安造价： 104000.52平米×550元/平米=5720万 5、规费和前期开发费用：104000.52平米×135元/平米=1404万 6、企业经营管理费：200万 7、不可预计开支 ： 200万 9、销售费用和其他：200万 10、营业税费（销售收入×6.1%）：875.47万