第七章 房地产管理法(陈静茹).ppt

第7章 房地产管理法 第7章　房地产管理法 7.1　房地产管理法概述1 房地产概念2 房地产管理法的概念3 房地产管理法的调整对象和适用范围 7.1　房地产管理法概述7.1.1 房地产概念 房地产有广义、狭义两种。 广义上的房地产，包括一切作为不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分，广义上的房地产与不动产具有同一性。 狭义上的房地产仅指城市中具有商品房意义的房地产。 对房地产概念的理解 不论是广义上的还是狭义上的房地产，从财产的含义上讲均为不动产。 首先，房地产是一种财产，它可能是自然财富，如土地，也可能是人力创造的财富，如建筑物或构筑物等。 其次，这种财产的位置是不能移动的。土地作为房地产的基础总是固定于地球的某一位置，一旦移动，就会引起该财产的性质、形态、价值的改变。 最后，房地产或不动产在法律上是指房地产所有权或不动产物权。房地产既包含可见的有体实体——房屋与土地，又包含寓于房地产实体中的各种权利，如占有、使用、收益、出售、馈赠、抵押、交换等处分的权利。 7.1.2 房地产管理法的概念 房地产管理法有广义与狭义之分。广义的房地产法是指调整在房地产开发、经营和各种服务活动中形成的一定社会关系的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法、经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章，如《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋产权产籍管理办法》等。 狭义的房地产法是指国家立法机关，即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系做统一调整的基本法律——《中华人民共和国城市房地产管理法》。 与房地产有关的法律、法规 《城市规划法》 《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋产权产籍管理办法》 《城市房地产开发经营管理条例》 《土地管理法》《土地管理法实施条例》 《房地产开发企业资质管理规定》 《商品房销售管理办法》等 7.1.3 房地产管理法的调整对象和适用范围 1、房地产法调整的对象：人们在房地产开发、经营、管理和服务活动中所形成的一定的社会关系。 （1）房地产民事关系 （2）房地产行政管理关系 （3）房地产经济关系 （1）房地产民事关系 平等主体之间依法形成的权利义务关系。 如土地使用权出让法律关系、房地产租赁法律关系、房地产转让法律关系、房地产抵押法律关系。 （3）房地产经济关系 2、适用范围：在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房屋开发、房地产交易及实施房地产管理，应遵守房地产管理法的规定。 7.2　建设用地制度与政策 什么是土地？ “土地是一切生产和一切生活的源泉”。 ———《马克思恩格斯全集》，第2卷，第109页。 7.2.1　现行土地制度概述 1、土地的定义： 广义的土地，指由土壤、气候、地貌、水文和生物等构成的自然综合体； 狭义的土地，指地球的陆地表层，包括陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。 辨析土地的定义1 美国不动产法将土地定义为上至地表的上层空间，下至地心。包括地球表层（土壤、砂石），土地中的矿物、石油和天然气。 我国的法律对于土地的定义没有明确的规定。 辨析土地的定义2 矿物、石油和天然气：我国法律对土地内容的界定中不包括土地中的矿物、石油和天然气。矿物、石油和天然气在我国属于矿产资源，其所有权归国家所有。土地使用权者仅拥有对土地使用权。 辨析土地的定义3 空间：空间包括地上空间和地下空间，为土地的一部分，地上地下空间应属于土地。目前的立法上还没有正式的法律对空间权加以规定。 高架铁路、空中走廊、高压电线、地下铁路、地下停车场、地下给排水管线等就是充分利用空间的实例。 2、现行土地管理制度 （1）、土地公有制 《土地管理法》第二条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。 （2）、公有制分全民所有制和集体所有制。 （3）国家实行土地用途管理制度 土地用途管理制度的目的 对农用地，不能随意改变用途，土地用途的变更须经有批准权的人民政府核准。 对建设用地，控制建设用地总量，并严格限制农用地转为建设用地。 基本农田保护制度 基本农田：应占本行政区域内耕地的百分之八十以上。其主要有： ①经国务院有关主管部门或县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地。 ②有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田。 ③蔬菜生产基地。 ④农业科研、教学试验田。 ⑤国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。 列入基本农田保护区的，要严格管理。 基本农田保护制度 1、非农业建设必须节约用地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用