关于外青松项目定价市场分析(提倡).docVIP

关于启航社5期项目定价报告 项目定价建议 综合市场情况以及本项目优劣势，建议： 住宅项目成交均价定为8000元/平方米，主力总价70万/套左右。 鉴于前期项目宣传已经把价格拉低（6500-7500元/平方米），对首期开盘的120套住宅可以均价7800元/m2成交，开盘3天后上调到8000元/m2。 3、LOFT产品成交均价定为8300元/㎡左右，主力总价40万/套左右。 本项目主要优劣势分析 （一）优势： 1、户型优势 住宅产品的房型为88平方米2+1房型，且有5平方米的面积赠送。LOFT产品为板式结构，且以南向户型为主，面积也控制较好。 2、距离安亭成熟区近 是板块内距离上海安亭成熟区域最近的项目，距离安亭繁华地段为1公里，步行可达。该区域内新房售价为1.1-1.3万/平方米，二手老公房售价也为1.1万/平方米，有较大的价格洼地效应，可以承接溢出需求。 3、绿地品牌，绿地在花桥地区作为先行者，有成熟的产品，且有很强的商业配套招商能力展示，可以增强客户对开发商实力信心。 （二）劣势： 1、周边是乡村环境。 2、对比竞盘距离地铁较远，达到安亭路站为2.5公里，承诺有社区巴士接送。 3、交房为2014年12月，对比竞盘晚一年多。 目前营销推广存在问题与改进措施建议 1、客户积累少，目前积累仅70组，且前期对外报价为60万/套，报价低，有效客户不足。 2、在项目整体推广和销售说辞上没有针对项目主要特点做好策略方向引导。特别在针对客群推广上，没有主要针对安亭客户做推广。 3、住宅样板房风格设计偏差，居家温馨感差，也没有体现户型南北通透大量附赠面积的优点。 4、示范单位、现场售楼处6月底才交付 竞品楼盘对比一览表（住宅/LOFT） 物业类型 项 目 主力产品 主力单价 主力总价 成交情况 优劣势对比 公寓 中城花园 2房：90M2 3房：119，125M2； 2房7800，3房7000 2房70万，3房80-90万 2月去化51套；3月去化25套 距离本项目最近 鑫苑国际 2房：90M2 3房：140M2； 2房7800 3房7300 2房70万，3 房100万 2月23套，3 月87套 位于绿地大道, 靠近花桥出口,位置环境好。 常发香城湾 2+1房：109,89M2 特价6800 63-74万 2月82套，3月122套 位于绿地21城西侧 佛奥中金棕榈湾 1+1房：73M2；2+1:110-120M2 特价6800 50-80万 3月44套 位于绿地21城西侧, 示范区展示效果较好。 国基城邦 2房：60-68； 3房：90-107 特价6800,均价7800 2房50万；3房70-84万 2月15套；3月37套 房型面积控制好，单价总价有优势； 安亭中央公园 2+1房型：103M2；2房：92M2 11000 2房101万；3房115万 2月13套，3月34套 位于安亭，属于上海；靠近地铁 LOFT 中城商务广场 4.5米层高类住宅，40-50、68,90M2 毛坯8500 40-75万 2月9套，3月37套 紧邻地铁,纯商办项目