火电建设公司房地产询评估报告.docVIP

江西省火电建设公司原子弟学校教学楼第1-3层房产及土地评估说明（摘要） 评估基准日为2010年10月15日： 一、房屋建筑物评估价值： 经青云谱区教育局提供的火电公司原子弟学校教学楼竣工于1986年12月，第1-4层建筑面积经区教科体局的同意，按1-3层的面积计算，建筑面积1,537.2㎡,(不考虑目前已装饰的价值)。 A、评估依据 1、《房产估价规范》（GB/T50291-1999）； 2、《中华人民共和国城市房产管理法》； 3、《中华人民共和国土地管理法》； 4、《工程材料市场行情》； 5、《工程装修定额》； 6、《城市房产租赁管理办法》； 7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》； 8、《城市房产转让管理规定》； 9、《城市房产抵押管理条例》； 10、《房屋》 在委托方有关人员陪同下，赴现场查勘，按房屋建筑物评估作业表的要求，作房屋概况记录，其记录的主要内容有：项目名称、结构形式、层数、层高、基础类型、墙体厚度、柱、梁、板选择、施工形式、门窗材料、水电照明、附属设施等，为确定分析评估原值提供主要的依据；依现场的实际状况，按国家有关标准逐栋、逐项进行完损评分，并一一记录有关使用情况，维护保养等，为估测房屋建筑物的成新率提供现场取证鉴定的主要依据。 ②损耗率、成新率的确定 根据房屋建筑物评估作业表中的分部分项工程的现场查勘记录进行分析，参考环境因素、行业特点、建筑物耐用年限、使用年限、施工单位资质等级及实际施工水平、使用状况、日常维护保养、大修周期等，同时考虑功能性贬值和经济性贬值的影响后，以合理确定房屋建筑物的成新率。 ③评估原值的确定 根据已掌握房屋建筑物的各类资产（工程决算、造价信息、定额标准、费用标准、市场主要建筑材料价格信息、政府有关部门于评估基准日公布执行的材料差价调整系数和人工费调整文件）,确定项目的单方造价,再考虑前期规费、资金成本等因素来综合确定评估原值。 ④评估净值的确定 评估净值=评估原值×综合成新率 ⑤审核与校对 本专业组成员本着认真、负责的态度，交叉相互审核，核对有关工作底稿，若发现尚需完善的进行及时处理，以确保评估质量。 （2）评估过程 ①计算建筑物成新率，其公式为： 成新率=A1×（年限因素）z1+ A2×（现场勘查测定的新旧程度）z2+ A3×（综合评定系数）z3 式中：（1）A1、 A2、A3为加权系数，一般A1取值为0.30，A2、A3取值分别为0.35、0.35。 Z1=（1-已使用年限/耐用年限）×（1-残值率） 结构类型 等级 经济耐用年限（年） 非生产用房 生产用房 受腐蚀生产用房 框架、排架结构 甲等 60 50 40 乙等 60 50 40 砖混、混合结构 甲等 50 40 30 乙等 50 40 30 砖木结构 甲等 40 30 20 乙等 40 30 20 （2）新旧程度（Z2 （3）综合评定系数（Z3 设计因素 0.35 施工因素 0.35 使用因素 0.15 大修因素 0.15 根据估价的规模、建设周期、建筑结构及建成后装修情况、房屋使用年限折旧等因素计算得出估价对象的价值。 ②重置价值的计算 a、根据当地城建部门提供的资料，类似的结构的建造成本元/平方米。 b、管理费用 c、投资利息 d、税费 e、开发利润 建造成本 管理 管理费用 利息率 利息 （元） 税率 税费 利润 率 利润 重置单价 结构 （元/㎡） 费率 （元） （元） （元） （元/㎡） 钢混 500 10% 50 5.31%%%11111%%% 29.21% 8% 44.00 10% 62.32 686 附注：管理费用=管理费率×建造成本 利息=利息率×（建造成本＋管理费用） 税费=税率×（建造成本＋管理费用） 利润=利润率×（建造成本＋管理费用＋利息＋税费） 重置单价=建造成本＋管理费用＋利息＋税费＋利润 f、综合成新率的确定: （d）成新率的确定 =A1×（年限因素）z1+ A2×（现场勘查测定的新旧程度）z2+ A3×（综合评定系数）z3 =0.3×0.48+0.35×0.7+0.35×0.68≈0.63 C、评估净值的确定： 评估净值=重置单价×建筑面积×综合成新率 =686元/㎡×1,537.2㎡×63%≈664,347(元) 二、土地使用权价值： 该土地使用性质为划拨用地，经青云谱区财政局提供的原子弟学校占地土地面积约为4,844.48㎡（折合约7.27亩） A、估价依据 （一）全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规、文件 1、《中华人民共和国土地管理法》；（全国人大常委