西华路项目定价策略.docVIP

项目价格定位 住宅部分价格定位 （1）可比竞争楼盘情况 楼盘名称 规模 在售范围 价格 装修 主力户型面积（M2） 富力广场 占地14万㎡，总建60万㎡ S5、S6 11000元/㎡ 1500元/㎡ 三房二厅（102-135） 西门口 广场 占地2万㎡，总建16万㎡ 二期（五、七座） 9000元/㎡ 毛坯 三房二厅二卫（87-98） 文昌雅居 占地1.8万㎡，总建7.6万㎡ 6-10层和20-26层单位 7800元/㎡ 600元/㎡ 二房二厅（69-80） 和乐大厦 18层单体项目 9-18层 7600元/㎡ 600元/㎡ 二房二厅（63-95） （2）可比竞争楼盘市场比较法 以下将运用市场系数比较法，选取与本项目的形成可比竞争的楼盘进行定性因素分析，以对本项目住宅部分整体的市场价格进行测定。 名 称 本项目 富力广场 西门口广场 文昌雅居 和乐大厦 销售价格 —— 11000 9000 7800 7600 装修标准 —— 1500 —— 600 600 毛坯可比价格 —— 9500 9000 7200 7000 地段形象 100 105 105 90 95 交通条件 100 105 100 90 90 周边配套 100 100 100 95 90 形象品牌 100 105 100 90 85 社区规模 100 105 105 95 95 小计 500 520 510 460 455 修正率 1 0.96 0.98 1.09 1.10 修正价格 —— 9135 8824 7826 7692 权重 1 0.3 0.4 0.2 0.1 均价 8604 —— 经可比竞争楼盘市场综合因素比较分析后，得出项目测算均价为8604元/㎡，结合2006年楼市宏观政策及市场刚性需求强势增长的前提下，项目测算均价可有5％的市场机会利润增加。按5％计算后建议项目整体毛坯均价定位为： 9,034元/㎡（毛坯） 为配合项目推广销售，建议项目在前期工程费用内包含装修费用，通过带装修销售提升项目的附加价值，结合发展商材料批量入货及批量制造的成本计算，按1000元/㎡装修成本可展示出市场上2000元/㎡展示效果。故在销售阶段的价格定位为： 装修购买：10,000元/㎡（带2000元/㎡豪华装修） 毛坯购买：减1000元/㎡ 商铺价格定位 （1）周边商铺租赁/销售价格对比 根据2005年—2006年西华路附近成交租价情况如下： 商铺位置 租赁客户 租价 首层街铺 银行、超市、饮食、服装 200～250元/㎡ 二层商场 酒楼、食肆 90～120元/㎡ 3-4层商场 KTV、棋牌、桑拿、沐足 50～60元/㎡ （2）投资回报率测算法 按市场买家对投资回报的稳定期望值8％计算，西华路路段各层商铺的价格水平推导如下： 推导方式： 商铺位置 租价 平均租价 预测售价 货值权重 首层街铺 200～250元/㎡ 230元/㎡ 35000 40% 二层商场 90～120元/㎡ 100元/㎡ 15000 30% 3-4层商场 50～60元/㎡ 65元/㎡ 8000 30% 商铺平均售价 20,900 100％ 根据市场情况，建议商场部分现根据周边裙楼的租价及市场预测，考虑商铺推广销售的风险性较大，建议本项目商铺售价暂定位为： 商铺售价定位：20,000元/㎡ 负一层停车场定位 鉴于市中心地段车位用地不足，建议销售价格以整体出售，结合市中心停车场收费标准600元/月，建议车位售价为： 停车场售价定位：15万元/个 市场每月平均租价×12个月 市场期望投资回报率（8％） 商铺售价 〓