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物业管理师《经营管理》第五章（1） 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的概念 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式。房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。这些要素反映着房地产市场运行中的种种现象，决定并影响着房地产市场的发展与未来趋势。 二、房地产市场的运行环境 房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。在整个市场经济体系中，房地产市场并不是孤立存在的，它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用。按照这些影响因素的性质，可将其分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。 1．社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。 2．政治环境，是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。 3．经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。 4．金融环境，是指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源，这种支持主要指所能提供的金融服务、金融支持的力度和状况等。 5．房地产法律制度环境，是指与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策。 6．技术环境，是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。 7．资源环境，是指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件。 8．国际环境，是指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外结构体系的影响所作出的反应两者之间的相互作用、相互渗透和相互影响的一个互动过程。 三、推动房地产市场转变的社会经济力量 （一）影响房地产市场发展的社会经济因素 房地产市场发展与社会经济环境的依存程度不断增长。影响房地产市场发展的社会经济因素有：社会因素，包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素；经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等；政策因素，包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等。 （二）影响房地产市场转变的社会经济力量 随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括： 1．金融业的发展。房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产价格租金水平的预期，从而导致市场空置情况及实际价格、租金水平的变化。 2．信息、通信技术水平的提高。信息、通信技术水平的提高和交通条件的根本改善，会缩短不同物业之间的相对距离，推动不同地域消费品的交流，减少劳动力成本和时间费用。这无疑会改变人们固有的物业区位观念，增加对不同位置物业的选择机会，促进不同地区间的资本流动。 3．生产和工作方式的转变。第三产业的壮大、劳动密集型向资金技术密集型的转变、高新技术产业的发展、居家办公模式的出现等，促使人们工作和生活居住模式及观念的转变。 4．人文环境的变化。社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得对住宅的认识产生了巨大变化，老年人住宅、第二住宅和季节性住宅等概念应运而生。 5．自然环境的变化。城市环境污染、低收入人口大量涌人城市所产生的社会问题等导致住宅郊区化；环境问题和社会问题的解决、土地资源的约束，使城区内住宅重新受到青睐。 6．政治制度的变迁。住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容，而住房制度的改革，无疑会对房地产市场产生巨大的影响（如1998年进行的停止住房实物分配、实行住房分配货币化改革，极大地促进了房地产市场的发展）。土地使用制度改革，同样会对房地产市场产生巨大的影响力。