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房地产抵押价值预评估报告书 机构名称： 报告日期：二O一四年九月一日预评估报告 抵预评报(2014)122号 受委托，本公司对所拥有的位于资阳市雁江区宝台镇迎宾大道会展中心2号楼第4-5层的营业用房地产进行了估价。 一、估价对象 1、估价对象范围： 本项目委托估价的对象为的营业用房地产一共2层，房屋建筑面积共计2，861. 60m2，分摊占地面积共计1，002. 60 m2。估价对象范围见下表 表1：估价对象范围表 序号 房地产名称 房屋所有人 建成年份 房屋 土地使用权面积 产权证号 结构 建筑面积（m2） 产权证号 分摊占地面积（m2） 2、估价对象登记状况 根据委托估价方提供的《房屋所有权证》，估价对象房屋登记状况见下表2： 表2：估价对象房屋登记状况一览表 序号 房屋所有权人 房产证号 座落 共有情况 建成年份 登记时间 规划用途 建筑面积（m2） 套内建筑面积（m2） 总层数 所在层数 4 5 根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，估价对象土地登记状况见下表3： 表3：估价对象土地使用权登记状况一览表 序号 土地使用权人 土地证号 座落 地号 用途 使用权类型 终止日期 使用权面积（m2） 其中分摊面积（m2） 四至 3、估价对象建筑物状况 估价对象均坐落于现场查看均为框架结构楼房，地上11层，地下1层，估价对象层高3. 90米。具体结构为钢筋混凝土基础，钢筋混凝土柱、梁、直形墙、楼板、梯步等，页岩空心砖墙体，刚性防水屋面，地面主要为玻化砖、防滑地砖及花岗石，玻化砖踢脚线，卫生间墙面贴瓷砖，其余墙面刷无机涂料，轻钢龙骨铝合金条板及矿棉板吊顶，成品天然实木门（带门套）及防火门（带门框），断热铝合金窗（中空玻璃）、非断热铝合金门联窗（中空玻璃）、普通铝合金窗及单层隐框玻璃窗，外墙面刷外墙涂料及花岗岩石材幕墙，不锈钢栏杆及扶手，其它包括普通消防设施、喷淋系统、通风空调，电气设施，弱电系统（电视、电话、宽带、监控、报警控制、停车场管理系统）等站、整幢楼设计安装4部电梯（3部11层11站，1部12层12站）。据调查，估价对象于2014年建成交付使用，设计均为营业用户，现均空置，维护正常。 4、估价对象土地状况 根据委托估价方提供的资料及估价人员现场查看，委托估价方已取得整幢楼占地的《国有土地使用证》，座落于资阳市雁江区宝台区文化小区（蜀乡大道与迎宾大遒交汇处），土地所有权属于国家，资阳市东风明大机械有限公司以出让方式取得土地使用权，登记用途均为商务金融，终止日期为2054年8月12日，土地尚可使用年限自估价时点起为39. 95年，使用权面积为5，256. 46m2。由于未取得估价对象分摊占地的《国有土地使用证》，其分摊占地面积按照估价对象面积占整幢楼总建筑面积的比例进行计算，分摊使用权面积共计l，002. 60m2。宗地形状较规则，地势平坦，二面临街道，一面临通道，对地块利用无不良影响，容积率为2. 89。截止估价时点，宗地已达到“六通一平”（通供水、通排水、通电、通气、通路、通讯及场地平整）条件。截至估价时点，估价对象无抵押、担保、租赁等他项权利限制。 5、估价对象区位状况 区位状况包括估价对象所处的位置、交通条件、基础设施及公共配套设施、商业繁华度、环境状况等。 (1)位置：估价对象均坐落于资阳市雁江区宝台镇迎宾大道，处于资阳城区城东新区中心，属于资阳城区商业4级地价地段。 (2)交通条件：估价对象区域内有城区主干道迎宾大道、蜀乡大道、宝台路、希望大道、东城大道、沱三桥，有城区次干道汇兴路、正兴街等，道路状况较好，距资阳汽车客运中心约7公里，距正在兴建的成渝高铁资阳东站约2公里，有2条公交车线路（6、10路）通过，处于遂资眉高速公路资阳入城线旁，交通便捷度较高。 (3)基础设施及公共配套设施：该区域为资阳城区城东新区，由于城东新区是资阳市近年来新开发的区域，各项基础设施较完善，但各项配套设施正在建设中，区域内现有资阳雁江农村合作银行宝台支行等金融机构；有皇龙超市、东升超市等购物场所；有资阳市第四中学、资阳市雁江区吴仲良小学、资阳市雁江区职业中学、绵阳中学资阳育才学校等学校；有资阳市雁江区人民医院、资阳市中医院等医疗机构；有资阳市雁江区政务中心、资阳市城东新区管理委员会、资阳市雁江区宝台镇人民政府、金阳旅馆、和平药房、太极大药房、疏涵药房等单位，邻字库山公园，区域内已达到通供水、通排水、通电、通气、通路、通讯的“六通”