第七讲收益法资料.pptVIP

收益法小结 本章介绍的是房地产估价方法中的收益法，也是估价实务中用得很多的三大估价方法之一。第一节介绍的是收益法的基本原理，包括概念、理论依据和适用的对象和条件及其操作步骤；第二节介绍收益法在不同情况下的估价公式；第三节、第四节分别介绍了收益法中两个重要参数即净收益和资本化率的内涵、求取方法等；第五节介绍了与收益法有关的剩余技术；第六节选取了两个有代表性的收益法的估价实例。 本章主要内容可概括为图6．3。见p102 第七讲 收益法 学习目的与要求 理解收益法的基本概念、基本原理和相关概念；了解收益法的适用范围和条件；掌握收益法的计算公式和估价步骤；熟练运用收益法评估房地产实例。 7.1 收益法的基本原理 一、 收益法的基本概念 收益法又称收益还原法、收益资本化法、投资法或收益现值法，是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率，将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种方法。采用收益法求得的价格称为收益价格。它是估算收益性房地产价格的一种最适用的方法。 7.1 收益法的基本原理 二、 收益法的基本概念 收益法的理论依据是经济学中的预期收益原理。预期收益原理说明，决定房地产价值的是房地产未来所获得的收益，而不是过去已获得的收益。 收益法的基本思想：投资者购买收益性房地产，就像将一笔资金存人银行后，会不断地得到与某一房地产的净收益相当的利息收入，此房地产的价格就相当于该存人资金。即：存款额X利率＝利息。那么，这一存款额就是该房地产的价格，利息就相当于房地产的净收益，则房地产价格＝房地产的净收益÷利率。 7.1 收益法的基本原理 三、收益法的适用对象和条件 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如旅馆、写字楼、游乐场、厂房等。对于既没有出租也不用于经营的自有房地产来讲，可设想为出租的情况下运用此方法估价。但对于政府办公楼、学校、公园、寺庙、教堂、博物馆等公用、公益房地产，由于其收益或潜在收益难以量化，不宜采用收益法。 此外，收益法还可用来检验市场比较法和成本法评估出来的价值的可靠性。 收益法适用的条件：房地产的收益和风险都能够量化。 7.1 收益法的基本原理 四、收益法的操作步骤 运用收益法估价应按下列步骤进行： (1)搜集有关收入和费用的资料； (2)估算潜在毛收入； (3)估算有效毛收入； (4)估算运营费用； (5)估算净收益； (6)选用适当的资本化率； (7)选用适宜的计算公式求出收益价格。 其中潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。 7.2 收益法的基本公式 根据收益法的基本原理，我们来学习收益法的各种计算公式，这里假设净收益和资本化率都已知。有关净收益和资本化率的求取，将在本章的第三节和第四节中介绍。 一、最一般的公式 7.2 收益法的基本公式 二、净收益不变的公式 收益年限为无限年的公式 V = a/r [Sn=a1(1-qn)/(1-q)] 该公式可直接用于估价土地的收益价格，因为土地的收益是无限期的。 [例7.1] 某房地产正常情况下的年净收益为10万元，若资本化率为10％，其经济耐用年限为无限年，则该房地产的收益价格为： V = 10/10% =100(万元) 7.2 收益法的基本公式 二、净收益不变的公式 2. 收益年限为有限年的公式 7.2 收益法的基本公式 三、净收益在前若干年有变化，若干年后保持不变的公式 1. 收益年限为无限年的公式 2. 收益年限为有限年的公式 四~八、其它净收益情况下的公式见p92-93 7.3 收益法的求取 房地产净收益——指仅属于房地产所带来的收益，即专由房地产这一生产要素而产生的，业主可以自由支配的收益。由其他生产要素如资金、劳动力、管理等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支配的部分(如需缴纳的税金)不属于净收益，应予剔除。 7.3 收益法的求取 一、收益法的计算公式 净收益=潜在毛收人-空置等造成的收入损失-运营费用 =有效毛收人-运营费用 其中：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计算。 潜在毛收入——假设房地产在充分利用、无空置状态下的收入。 有效毛收入——潜在毛收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因造成的 收入损失后所得的收人。 运营费用——维持房地产正常生产、经营或使用所必须支出的费用(含人工成本、税收及维护成本）及归属于