限制外资政策对中国房地产市场影响应用研究.docVIP

限制外资政策对中国房地产市场的影响研究 摘要：近年来，受到人民币未来期望的吸引，外商前仆后继的投资中国房地产。由于海外资金大量投资和购买国内物业的影响，北京、上海等大城市的房价一路上扬上涨。各项限外政策开始你方唱罢我登场，2006年7月24日“限外新政”的出台房地产市场成为来华外资、特别是投机性国际游资(又称“热钱”)偏好的选择：一方面是中国房地产业的暴利、规模和流动性对外资产生了强烈的吸引力，中国房地产利益集团强大的政治游说能力更令国内外投资者相信他们有能力维持对自己有利的政策环境；另一方面是房地产业和房地产市场的某些特点给予外资进入的便利与机会，这种便利和机会首先表现在房地产开发行业对外资的需求上升，其次表现为对外资进入房地产市场的市场准入政策宽松，甚至不乏激励。近几年，海外资金对我国房地产业“情有独钟”，2004年的房地产企业到位资金17169亿元，比上年同期增长了32.5%，超过了投资增长速度。截至目前最新的数据，2006年前11个月，中国实际外商直接投资542.63亿美元，较上年同期增长2.14％，增速快于前10个月的0.34％。而11月当月，实际外商直接投资达56.87亿美元，较上年同期大幅增长20.59％。可见外资进驻的速度之快，趋势之猛。统计数据表明，2006年，中国实际使用外资金额694．68亿美元，中国吸收外资只约占全球跨国直接投资总额的6%。中国人均吸收外商投资只有53美元，不到世界人均水平的1/3，仅占发达国家人均水平的1/12。 　　在房地产业界，利用外资的程度实际上也有所减少。来自德意志银行和世邦魏理士的统计数据显示，2006年，共有95.92亿美元的外资进入中国房地产市场，比2005年减少10亿美元。 　　而从2007年初国家统计局统计的数据看，企业开发房地产项目利用外资的增长幅度同样趋缓。2007年1－2月，房地产开发企业到位资金情况中，利用外资一项仅增长10.7%，而在2006年同期，这个数字是34.5%。 　　虽然业内人士表示，2007年海外基金对中国房地产市场的投资额有望达到2005年的水平，但最终情况尚难预料。除了房地产业越来越明显的限外政策外，国内土地、劳动力等传统生产要素优势逐渐弱化也可能是外资投资增长较慢的一个原因。、规范和限制外资投资房地产的必要性 　　从以下四方面分析，我认为在现行经济运行的状况下，规范和适当限制外资投资房地产是十分必要的。 、从外资投资房地产数量激增的成因来分析，主要是因为对人民币升值的预期导致外资大量涌入房地产行业。很难排除这是国际资本市场中的大量游资所为，他们投资通常是一种追逐高收益的短期行为，一旦我国对本币升值速度和投资规模增长速度控制不好，将会给我国经济造成很大的不良影响。所以我们尤其应该限制境外短期资本对境内房地产的投资。 2、从外资进入我国房地产的历史经历分析，外资往往逆市低潮吸纳。例如，外资在2000年开始重新进入中国房地产市场后，在2004年我国对房地产行业进行宏观调控后，即有多家跨国投资机构大量购进土地和物业，这对正在运行中的房地产调控政策无形中造成反作用力，抵消了部分宏观调控的效果。 、从外资进入房地产的方式看，虽然笔者在上面做了简单的分析，但是这些运作方式实际上都是十分复杂的。介于现有数据统计方面的局限性，其实很难统计外资进入中国大陆房地产市场的资金规模到底有多大，无法客观反映外资对房地产的影响。况且，外资的示范效应不容忽视，外资的大量进入同时也带动了国内银行的大量资金进入房地产市场。 、处于经济安全角度考虑，出台针对外资炒房的暂行条例，保护国内刚起步的房地产业是很有必要的。同时，在经济全球化的今天，对外资没限，是与国际接轨的表现。根据 IMF《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》的统计，187个成员中，有137个成员都针对非居民投资或购买房地产进行管制，对于外资设限也是对以前过度对外资开放的纠正。 我国对外资流入房地产所采取的限制措施 为了阻止国外资金投机国内房地产，我国政府采取了多项政策来促进房地产健康发展、金融政策 金融政策方面，银行在2006年更加紧对部分行业的专项检查，收紧银根，抬高房屋贷款、收紧房地产开发贷款等等。央行的货币政策今年也格外闹腾，一年内央行二次加息，三次上调存款准备金率，年初取消住房贷款优惠利率，年底发布“金融稳定报告”明确指出要警惕房地产金融风险因此在2006年下半年中国规范房地产市场外资准入和房地产市场外汇管理的政策相继出台，但在人民币升值的带动和强烈预期下，第三、第四季度，外资或明或暗投入中国房地产市场仍在加速，政策效果似乎并不明显。2006年5月17日，国务院总理温家宝正式提出促进房地产业健康发展的“国六条”。 与此同时，2006年7月24日，建设部、商务部、国家发改委等六部委曾共同签发《关于规范