AFP考试个人税务与遗产筹划第四章节知识点印花税筹划.docVIP

　第六节 房产税和印花税的筹划 　　6.1房产税 　　6.1.1征收房产税的相关规定： 　　房产税的计税依据是房产的计税余值或租金收入。按照房产计税余值征税的，称为从价计征;按照房产租金收入计征的，称为从租计征。从价计征的税率是1.2%，从租计征的税率是12% 或4% 。 　　⑴ 从价计征 　　房产税依照房产原值一次减除10%——30%后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省级人民政府确定。 　　① 房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。 　　② 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。 　　③ 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 　　④ 对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应由出租方按租金收入计缴房产税。 　　⑵ 从租计征 　　房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。租金收入是房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。 　　6.1.2房产税的税务筹划方法： 　　根据征收房产税的相关规定，可以从以下几方面入手减轻房产税负担。 　　⑴ 合理确定税基： 　　① 计税的房产原值不包括独立于房屋之外的建筑物，如围墙、水塔、变电所、露天停车场、露天凉亭、露天游泳池、喷泉设施等。 　② 土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算;企业外购的房屋建筑物，实际支付的价款中包含土地以及建筑物的价值，则应当对支付的价款按照合理的方法在土地和地上建筑物之间进行分配。 　　⑵ 投资、出租行为的选择 　　房产税法已经规定，对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税;如果将房产对外出租，收取固定收入，即收取租金，不承担联营风险的，应由出租方按租金收入计缴房产税。按房产计税余值计税与按租金收入计税，税负往往不同，纳税人可以根据实际情况来决定，是将房屋投资还是出租。 　　⑶ 出租与仓储的选择 　　所谓房屋租赁是指租赁双方在约定的时间内，出租方将房屋的使用权让渡给承租方，并收取租金的一种经营方式;仓储是指在约定的时间内，库房所有人用仓库代客贮存、保管货物，并收取仓储费的一种经营方式。 　　《营业税暂行条例》第二条规定：租赁业、仓储业均应缴纳营业税，适用税率相同，均为5%;根据《房产税暂行条例》及有关政策法规规定，租赁业与仓储业的计税方法不同。房产自用的，其房产税依照房产余值1.2%计算缴纳;房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12%计算缴纳。由于房产税的计税依据不同，必然导致应纳税额的差异，这就给税务筹划带来了空间。 　　案例14：某公司用于出租的库房有三栋，其房产原值为1600万元，年租金收入为300万元。 　　分析： 　　租金收入应纳税额合计为52.5万元，其中： 　　应纳营业税：300×5% 15 万元 应纳城建税、教育费附加： 　　15× 7%+3% 1.5 万元 应纳房产税：300×12% 36 万元 如何才能降低税负呢 假如年底合同到期，公司派代表与客户进行友好协商，继续利用库房为客户存放商品，但将租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员，为客户提供24小时服务。 　　提供仓储服务的收入仍为300万元，收入不变，其应纳税额为29.94万元。其中： 　　应纳营业税： 　　300×5% 15 万元 应纳城建税、教育费附加： 　　15× 7%+3% 1.5 万元 应纳房产税： 　　1600× 1-30% ×1.2% 13.44 万元 合计应纳税额为29.94万元。 　　6.2印花税的筹划 　　分项核算 　　一个合同如果涉及若干项经济业务，应当分别核算各项业务的金额，因为业务类型不同，适用的印花税税率也不同，而税法明确规定同一凭证载有两个或两个以上经济事项而适用不同税目税率，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花;如未分别记载金额的，按税率较高的计税贴花。 　　案例15：某物流公司与某食品公司商定，长期为其提供仓储、运输服务，并按年度签订合同。2007年度签订的合同总金额为60万元。 　　按照税法的规定，仓储保管合同适用的印花税税率为1‰，货物运输合同适用的税率为0.5‰。如果该合同不分别记载两类不同业务的金额，应就合同总金额，全部按照仓储保管合同所适用的税率计算缴纳印花税，应纳税额为：600000×1‰ 600 元 。 　　如果在合同中分别记载两类经济业务的金额，则按其各自适用的税率计算缴纳印花税，一定可