第7章土地增值税的会计核算.pptVIP

第7章 土地增值税的会计核算 7.1 土地增值税概述 7.2 土地增值税的会计核算 7.3 土地增值税纳税申报表的填制 7.1 土地增值税概述 土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况： （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。 7.1.1 土地增值税的征税范围及纳税人 1.征税范围 土地增值税的包括所有有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为。 2.纳税义务人 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 3.特点：（1）以转让房地产取得的增值额为征税对象；（2）征税面比较广；（3）采用扣除法和评估法计算增值额；（4）实行超率累进税率；（5）实行按次征收。 7.1.2 土地增值税税率 土地增值税实行四级超率累进税率 土地增值税税率计算表 7.1.3 土地增值税的计算 土地增值税计算的基本公式： 应纳土地增值税税额=土地增值额×适用税率 应纳土地增值税税额=转让房地产增值额×适用税率-准予扣除项目金额×速算扣除数 其中：土地增值额=转让房地产的收入总额-条例规定准予扣除项目金额 1.收入总额的确定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：货币收入；实物收入；其他收入。 （1）实物收入：按收入时的市场价格折算成货币收入； （2）无形资产收入：专门评估确定其价值后折算成货币收入； （3）外国货币：按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。 2.准予扣除项目金额的确定 （1）新建房地产的扣除项目的确定： ①取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：第一，纳税人为取得土地使用权支付的地价款：出让方式取得的地价款为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金；以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。 第二，纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费和契税。②开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本），这部分是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括： 第一，土地征用及拆迁补偿费。第二，前期工程费。第三，建筑安装工程费。第四，基础设施费。第五，公共配套设施费。 第六，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。　 ③开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）：销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。第一，利息支出据实扣，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；第二，其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；公式表示：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。公式表示：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内 注意：超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除；全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除；土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 ④与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。注意：在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况： 房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。（二税一费） 其他纳税人缴纳的印花税允许扣除（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）。（三税一费） ⑤财政部规定的其它扣除项目： 此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20%的扣除，用公式表示： 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20% 注意：对取得土地使用权后,未进行开发即转让，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金，不得加