城市居民住房状况变动与住房需求技术范本.ppt

城市居民住房状况变动与住房需求------基于2000年、2005年全国人口调查数据的分析 REICO工作室 2008.10 一、课题提出的背景 1、目前没有全国性住房调查，也没有全国性城市居民住房需求变动调查数据。 2、市场判断和政策决策以分散的、局部的和独立的调查数据为基础，各自作出各自的判断。缺乏全国城市居民总体、宏观和全面的决策参考。 3、全国性居民调查数据只有人口调查（普查/抽样），而在人口调查中包含有相当数量的住房信息。 1、2000年全国第五次人口普查调查表结构 家庭户+家庭成员 家庭户调查指标： 23项，其中15项是住房状况指标。 家庭成员调查指标： 26项，涉及户籍、年龄、教育等，但不包括收入。 2、2005年全国1%人口抽样调查表结构 家庭户+家庭成员 家庭户调查指标： 20项，其中16项是住房状况指标。 家庭成员调查指标： 35项，涉及户籍、年龄、教育等，包括家庭收入。 一般房地产市场分析的基本变量 人口 收入 偏好 ------[美]尼尔卡恩《房地产市场分析：方法与应用》 存在难点 难点1： 对特定时间段内人口结构变动趋势的预测。 数据+方法+时间 目前的相关研究： 1、国家重点项目：国家计生委、中国社会科学院人口所、北京大学人口研究所。5年，1500万人民币 2、国家重点课题：劳动社会保障部、人民大学。 3、国际合作课题：北京师范大学。5年200万美元。 难点2： 对“住房需求”的界定。 目前的住房需求分类： 多维度、交叉、模糊。 人口调查信息最接近的概念：住房刚性需求 1、什么是“住房刚性需求”？ 2、 “住房刚性需求”是正确的用法吗？ 3、住房刚性需求对应的人口来源是什么？ 1、“住房刚性需求”不是严谨的经济学概念。 2、仅在以下意义上，所谓“住房刚性需求” 具有正确性： 新增家庭人口的独立住房需要，不考虑价格、不考虑支付能力、不考虑实现方式。 3、新增家庭人口主要来自两个方面： 原有人口新家庭+迁移人口净流入。 难点3： 现有数据仅仅是特定时点上针对人群的住房，不能反映全部房屋状况，比如空置率等，也不能反映户主购买时间等。 研究任务： 针对上述意义上的住房刚性需求，利用现有人口调查数据，同时结合其他人口数据，对全国城市居民住房状况及其变动进行总体性分析，并对城市居民住房需求作大体推测。 二、研究方法和研究内容 研究方法： 统计描述+平移外推 研究内容： 1、住房状况变动的统计描述 2、未来（20年）住房需求的可能趋势 3、市场分析与政策研究的启示 研究目标： 1、对城市居民住房状况及其变动有比较准确的刻画； 2、对城市居民住房需求变动有大体准确的方向性推断； 3、提出相应的政策建议。 三、初步的分析结果与推断 结论1 2000年至2005年，绝大部分城市居民居住状况有很大改善。 本报告所称“城市”，按照行政区划，主要指县以上城市，同时包括城关镇。 结论2 本地户籍人口居住状况好于外地户籍迁移人口的居住状况。 结论3 本地户籍人口居住实现主要依靠政策，但已开始发生转变；外地户籍迁移人口的居住实现主要依靠市场。 结论4 大城市户籍人口自然增长率明显低于城市常住人口增长率，本地户籍新增家庭数量小于迁移人口家庭数量，常住居民中外地户籍人口比例迅速增加 。 结论5 市场可以解决多数人的住房需求。 结论6 随着收入的增加，无论本地户籍、外地户籍，其对居住质量都有明显的提高要求。 推论1：人口变动对住房需求的影响 未来10年左右时间内（2020年之前），现有大城市未来住房需求仍将以本地户籍居民新增家庭与迁移人口新增家庭住房需求共同构