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在美国购买房产和土地应注意的问题 从2007年起，美国遭遇了严重的次贷危机，许多银行、企业倒闭，许多企业工厂缩小规模，导致大量失业者出现，许多投资者亏本甚至血本无归，在这个背景下，美国的房地产价格急剧下降。因此，世界许多有长远眼光的人和企业，把目光投向美国的房地产，希望从中获益。究竟投资美国的房地产前景如何？如何进行操作？投资美国房地产市场有多少风险和陷井？如何躲离陷井，规避风险？诸如此类的问题就成为摆在投资者面前的重要问题，成为投资者在投资前的必修课。以下我们就这些问题作仔细的介绍和分析： 第一节：美国的房地产与中国（大陆）的房地产有什么本质的不同？ 主要有下面几点： 一.所有权： 美国：根据美国宪法规定：美国房产所有人有土地和房子的完全所有权。任何人无权侵犯。因此，房地产的所有人有权买卖，赠送，所有人死后，合法继承人有权继承这些财产。 中国（大陆）：中华人民共和国宪法规定，城市的土地属国家所有，农村的土地属集体所有，因此，房产所有人有房屋的所有权但没有土地的所有权，只有土地的使用权。合法继承人有权继承房产所有权和土地使用权。 二.征用：分二种情况： （1）国家需要：指国家为了公共利益需要利用房地产的土地而征用房地产，例如道路建设，公共场所和设施建设等等： 美国：房产所有人必须依法接受国家征用，并取得合理补偿（一般是略高于市价）。 中国（大陆）：房产所有人必须依法接受国家征用，并取得合理补偿（补偿额根据有关规定实施） （2）公司需要：指某些公司为了商业利益必须使用房地产的土地而征用房地产，例如房地产开发，工厂扩建等。 美国：公司必须与房地产所有人协商，以房地产所有人同意的价格购买该房地产后方能实施公司计划，政府一般不于干预，正因如此，许多房地产所有人经常可以得到满意的高于市场价格的补偿。例如美国的北达科他州的一些本来价格很低的农场，因为石油公司发现石油而身价百倍，曾有一个说法，在北达科他州，每天可以产生一个百万富翁，就是指这种事。 更有个别人，不管公司出什么价格都不愿出售自己的房地产，此时公司只好望洋兴叹。因此出现某些大公司的一片大建筑中包围着一个孤立小屋的奇异景观，甚至成为旅游点。 中国：中国（大陆）的公司无权自行征用土地，公司若需使用房地产的土地，应当报请政府批准，由政府统一征用，并由公司按政府规定的价格向房屋所有人予以补偿。 三.房屋期限： 中国：美国的房屋没有居住期限，一旦拥有，可以无限期居住或使用下去，但必须符合安全标准，美国有专门的安全检查机构，可以根据法律规定对房屋的安全性（包括结构安全，水电系统安全，防火系统安全，有毒物质安全等）进行检查，一旦发现房屋存在安全隐患，就会通知房主进行维修，不予维修，将进行重罚。 中国：中国新建的房子都有安全期限，到期按规定应当拆除重建。 四.房屋扩建和土地用途； 美国：房屋的扩建和比较大的改建必须经过政府有关部门的批准，同时取得社区邻居的同意。房屋和土地的用途都需按规定执行，若想改变用途，必须经过政府有关部门批准，而且还要取得社区邻居的同意。美国的社区有较严格的规定有，住宅区的房子只供居住，不能改成零售商店，商业区的商店只能作为商店，一般晚上不能主人。 中国：中国的房子和土地用途的改变必须依照规定由政府批准，除改建房屋需取得四邻房主同意外，社区邻居一般不予干涉。 五.居住： 美国：美国没有户口制度，美国人可以随意居住在美国的任何一个城市和农村，而且美国人喜欢变动住所，因此每天都有许多人搬迁，美国人非常注意隐私权，一般情况下，未经房子所有人同意，不能随意进入私人房子，包括房子周围的私人花园（美国的住宅一般都有前后和左右的空地，一般建成花园和草地）。 中国：中国有户口制度，现在已经比较放松，但某些大的城市仍然不能随便取得户口，在必要并且符合政府规定的情况下，经过政府有关部门批准，可以取得合法的户口或临时户口。 六.出租： 美国：美国的房子可以出租，出租时，房主和租户应当订立合同（合同一般有标准格式），房主应当对房屋的适用性和安全性负责，房屋出现问题（例如漏水，厕所不能使用等，房主必须负责维修，租户则必须注意维护房子，不得损坏房子，否则应当赔偿。房子出租只包括洗衣机，干衣机，电炉（有些有洗洗碗机），不包括其它家具。 中国：房子可以出租，但按规定房主应当到有关部门申报租户的身份。 按规定应当订立合同，是否包括家具一般根据双方协商。 第二节 在美国购买房地产的前提 一.美国房地产的类型 在美国购置房地产，首先需要了解美国的房地产类型，现在把美国房地产的分类简单介绍如下： 1.居住屋（House 或Residential）：美国的这类房子所占的比重最大，一般占有一块土