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观海台花园案例分析 观海台花园项目组 2002年12月26日 第一部分 观海台花园楼盘资料 序号 项 目 内 容 1 地理位置 南山商业文化中心区28号地块 2 占地面积 37415.2M2 3 建筑面积 133218.27 M2 4 面积分布 商业面积（5910 M2），住宅面积（102450.3 M2）， 肉菜市场（1500 M2），社区服务中心（300 M2），托儿所（600 M2），居委会（100 M2） 5 建筑规模 9栋27座 6 层 数 由南向北9、12、18层 7 户 数 929户 8 车库及车位 花园式车库，共646个车位 9 户型及面积 2房2厅~5房2厅 面积：80.29平方米~292.09平方米 10 会所设施 游泳池、健身房、网球场、茶艺廊、棋牌阁、晨跑道、书画廊、 11 周边交通 紧邻规划中的后海滨路、创业路、环东路、环南路、交通路网发达。 公交建设落后，附近目前尚无大巴上落站，乘车往返市区非常不便。 目前经后海路的公交线路较多，但从项目步行至车站约需10——15分钟。 12 社区配套 周边地区目前配套分布有购物、饮食、教育、医疗等设施，如海雅百货、北师大附小、海珠城酒楼、南油医院、南油邮电局、南油文体中心等等。 根据中心区规划，片区还将有展览中心、金融中心、体育中心、信息中心、文化广场等。 第二部分 市场定位 一、目标市场定位 综合考虑到本项目的地理位置、周边交通、价格因素、物业质素、户型比例等诸多方面的局限，并结合深港置业者消费差异性分析，以及对现时深港两地房地产市场状况的判断，预计本项目以内销为主，尤其是南山区市场，并据此本项目的目标市场定位为： 以内销为主，外销为辅 内外销比例为9：1 以南山区为主，福田、罗湖为辅 二、形象定位 根据对本项目优劣势的分析，本项形象定位为： 观海台--- 南山文化中心区· 首创滨海理想家庭生活社区 看未来繁华，享永续海景 诠释： 南山文化中心区 “南山文化中心区” 强调本项目的地理位置。 突出本项目具有强大的发展潜力，引发人们对未来前景的想象空间。 “南山文化中心区”给人繁华、文明的感觉。表达项目的人文气息。 尊贵临海 本项目位于后海湾畔绝版地段，真正临海，尊享180°永续海景，可谓之“临海”。 本项目无论建筑规划起点，户型定位特征，园林规划思想，物业管理内容无不体现出为二次置业者度身定造的悠闲舒适居停，堪称“尊贵”。 3、 首创理想生活社区 中央商务区——CBD (Central Business District) 中央生活区——CLD (Central Living District) 理想生活区——ILD (Ideal Living District) 第四部分 销售分析 销售情况总结 截至2002年12月底，共销售单位476个，具体见下表： 户型 按套数 按面积 销售金额 均价 可售 已售 销售比例 可售 已售 销售比例 二房 310 193 62.3% 27187.13 16179.41 59.5% 81,585,708 5,043 三房 363 215 59.2% 40284.35 23486.53 58.3% 127,739,542 5,439 四房 171 41 24.0% 23837.84 5715.17 24.0% 34,212,936 5,986 五房 40 21 52.5% 6709.04 3526.03 52.6% 21,481,117 6,092 复式 45 6 13.3% 8434.61 1039.77 12.3% 6,947,355 6,682 总计 929 476 51.2% 106452.97 49946.91 46.9% 271,966,658 5,445 由上表统计数据可知，二房、三房、五房的销售正常，均达到50%以上的销售率，而且已售单位销售分布较为平均，不存在某栋、某个区域销售过于集中或滞销，销售控制理想。但观海台花园销售中存在一个较为严重的问题：四房、复式单位滞销，其销售率分别为24%及13.3%。 四房剩余单位集中在中心园林4栋；复式单位则在各栋顶层。经分析，由以下原因造成现况： 房地产市场供应量高居不下，竞争激烈，客户选择面广；后海片区的供应量在2002年度大幅上升，前海片区的数个大盘（阳光棕榈园、鼎太风华、星海名城）也消化的一大部分的消费客户，使得每个盘的客户量都被分薄； 楼盘的整体环境——周边环境、内部配套设施、园林会所没有待到预期效果，已经做出来的部分反而对本项目造成不少负面影响；四房客户大部分为多次置业人士，他们对楼盘的整体素质要求较高，对价