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汉相地产2011年汉中楼市蓝皮书 分类：职业篇：地产观点 | 标签： 汉相 汉中 楼市 蓝皮书 房地产 2011-01-16 16:57阅读 2950 评论 11 汉相地产2011年汉中楼市蓝皮书 　　2011年是“十二五”规划的开局之年，汉中楼市会走向何方？陕西汉相房地产营销代理有限公司通过充分的研究，特发布《汉相地产2011年汉中楼市蓝皮书》，此举目的有三：其一，为客户作好营销服务的需要；其二，为客户提供决策参考的需要；其三，体现专业精神和专业水平的需要。蓝皮书共分五个部分，内容如下： 　　一、市区公寓均价小幅上涨，预计年中将破4000元/㎡大关 　　汉相地产认为，2011年市区公寓价格将继续小幅上涨。原因有四：其一，汉中正在大力推进“双百”战略，城市化进程还有较长的路；其二，汉中的存量房较少，大部分小区开盘后很快就能卖出；其三，汉中市区房价和宝鸡、安康、陇南、广元、巴中等周边城市相比，并不存在“虚高”；其四，按照联合国分析的规律，汉中房地产属于“稳定快速增长阶段”；因此，上涨是必然的，无非是幅度的大与小。 　　据汉相指数显示（参阅文末附件），2010年汉中市区公寓的最终均价为3826元/㎡，从当前的走势来看，预计2011年5月份最迟到10月份将突破4000元/㎡大关（即5个月共上涨4.55%）。 　　因为3－5月历来被视为楼市“小阳春”，所以上涨4.55%并不会太难；另外，房价的增速通常大于GDP的增速，从GDP的增速来看，用小半年时间上涨4.55%应该是没问题的。但4000大关在心理上毕竟是一道坎，而且汉中市民对高房价的后续承受力已很有限，加之经济适用房对少部分刚性需求的稀释，如果开春“两会”后市民出现“政策性观望”，那么也有可能拖到8、9月乃至10月，但这种可能性较5、6月突破要小许多。 　　二、郊县市场产品良莠不齐，勉县、西乡市场前景相对广阔 　　在汉中各郊县中，共性有三：其一，产品以公寓为绝对主力；其二，产品大多正在从多层向高层过渡；其三，行业水平普遍落后于市区。但县与县之间存在一定的差距。以下是汉相地产对较大郊县的调研，从中可以看出城固的发展最弱，无法与其大县地位匹配；而勉县和西乡较具发展前景。 　　三、全市精品住宅比重仍较低，但品牌化竞争时代渐行渐近 　　当前全市包括市区和郊县，能称得上“精品”的项目非常少，估计不足20%，普遍存在房型设计差，规划不讲章法，不做景观设计等问题，个别楼盘甚至存在诸多工程质量上的缺陷。 　　之所以如此，原因有四：其一，近年来房地产市场过热，开发商普遍缺乏市场“洗礼”，许多低水平开发商照样赚得盆满钵满；其二，消费者“价格导向型”购房，加之甄别能力较差，低品质住宅只要稍便宜便会畅销；其三，部分开发商满足于能赚钱即可，不求地块价值最大化，粗枝大叶，没有“百年大计”的高度，缺乏远大抱负；其四，许多开发商不专业，不懂得开发流程，喜欢“节约成本”（实质是“捡了芝麻、漏了西瓜”），不愿投资做前期策划，请规划设计公司只求便宜不看水平。 　　尽管如此，但品牌竞争时代正浩浩荡荡而来，这是不可抗拒的。促成原因有三：其一，少数志向远大、眼界开阔、虚心好学的本土开发商经过几年来的发展和锤炼，已成功崛起；其二，随着一二线城市房地产市场竞争的加剧甚至饱和，汉中今后还将迎来大量实力较强的开发商，其相对领先的理念和强大的开发能力很容易在汉中脱颖而出，形成品牌优势；其三，随着房地产开发利润的降低和消费者的成熟，低水平开发商将很难做大，这将迫使开发商必须尽快提升品牌，否则很快就会被淘汰。 　　当前从全市角度来看，本土开发商数量虽多但多为小盘，从开发量上来讲本土与外来已“平分秋色”。预计2011年中，这种格局将进一步强化，市区和南郑（周家坪）及勉县甚至会率先出现外来开发商占主导的局面，品牌化竞争将趋向激烈。 　　四、市区传统商业地产空间较有限，新思路才能找到新出路 　　汉中商业地产的开发较落后，原因有二：其一，从外因上讲，市区人口较少，外来流动人口有限，加之汉中仍为欠发达地区，所以消费力比较有限，从而导致商业地产空间有限；其二，从内因上讲，由于商业的开发比较沉淀资金，而且专业要求高，所以开发商除了小区街铺或社区商业外，大多不愿进行纯商业开发。 　　汉相地产分析认为当前有三个现象值得关注：其一，当前品质较高的万邦鼎鼎百货和现代国际广场经营状况均不好，而运达市场的人气却非常旺，这表明汉中的消费主体仍处于中低端；其二，北大街是汉中传统商业旺地，但许多建筑破败如棚户区，为什么没有开发商全面改造？这说明从市场角度考虑是不可行的；其三，汉中当前仍处于用住宅开发模式来开发商业的阶段，商铺修好像住宅一样卖掉，没把“造铺”和“造市”结合起来。 　　那么汉中商业地产如何在夹缝中求生存？汉相地产认为“新思路才能找到新出路”，汉中