房地产开发与经营房地产开发与经营(重点).doc

房地产开发与经营房地产开发与经营(重点) 本文由icychenhappy贡献 doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 1.房地产开发与经营的特点 房地产开发与经营的特点 （1）房地产开发与经营难度较大 难度较大（这个是由房地产商品本身的特点所决定的） 难度较大 （2）房地产开发与经营风险较大 风险较大 （3）房地产开发与经营政策性强 政策性强 2.房地产开发的形式和内容 房地产开发的形式和内容 （1）按开发的时间差异，可以分为初次开发和再次开发 初次开发和再次开发 （2）按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发 外延式开发和内涵式开发 （3）按开发的规模不同，可以分为单项开发、综合开发等 单项开发、 单项开发 3.市场环境 市场环境：是指影响企业市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。 市场环境 4.市场环境可分为宏观环境和微观环境两大类： 宏观环境 （1）经济 经济因素包括市场所处的宏观经济条件和经济收入水平 经济 （2）政治 政治因素涉及政党、政权和政治活动等 政治 （3）人口 人口因素包括人口状况、家庭人口结构的变化等，它决定了市场的规模和 人口 发展趋势 （4）政策法规和利率、税制 政策法规和利率、 政策法规和利率 税制因素 微观环境是指企业经营具体业务活动中的直接影响因素，包括供应者、生产者、 微观环境 顾客、竞争者和社会公众等因素。 （环境问题、配套设施等） （1）供应者 供应者是向企业及竞争者提供生产所需资源的企业和个人 供应者 （2）生产者 生产者是从事各种房地产商品生产的开发企业 生产者 （3）顾客 顾客是企业产品的直接购买和使用者 顾客 （4）竞争 竞争是市场经济的规则，企业必须识别并认真分析竞争对手的优劣，加以 竞争 比较和控制 （5）公众 公众是指对一个组织实现其目标具有实际或潜在利害关系和影响力的一切 公众 团体和个人 5.市场需求 市场需求：是指一定的顾客在一定的地理区域、一定的时间、一定的市场营销 市场需求 环节和一定的市场营销方案下购买的总量。 6.市场预测 市场预测：表示在一定的环境条件下和市场营销费用下估计的市场需求。 市场预测 7.（填空 填空）现金流量分析常用指标值 指标值：净现值 NPV、净现值率 NPVR、内部收益率 填空 指标值 IRR 8.消费者市场 消费者市场：是所有为了消费而购买物品或服务的团体和个人所构成的市场。 消费者市场 消费者市场购买行为理论 购买行为理论： 购买行为理论 （1）消费者购买动机：本能动机和心理动机 （2）购买决策过程：产生需求、收集信息、分析比较、购买阶段、进行评判 （3）消费者购买行为分析：主要解决何时购买、何处购买、由谁购买及如何购 买等问题 9.市场开发策略 市场开发策略主要有： 市场开拓型、 市场渗透型、 产品开发型、 多角型策略等。 市场开发策略 市场开拓型、 市场渗透型、 产品开发型、 多角型策略 前两种主要是针对老产品，后两种主要是强调增加新产品或使老产品更新换 代。 10.不同时期房地产价格策略 10.不同时期房地产价格策略 （1）房地产品投入（进入）期 投入（ 投入 进入） 投入期商品房的特点： A:投入期商品房的特点 产品新（具有新外观、样式，新型室内结构、建筑材料，配套布局等） ；市场占 有率低；购买率低；风险大。 B:应采取的对策： 应采取的对策 B:应采取的对策 努力提高新产品的知名度，对新产品做广泛宣传；灵活选择销售渠道，根据不同 用户群的特点， 细分销售市场； 激发购买动机， 促进购买行为， 如加强宣传力度， 采取实地参观，灵活定价，售后服务等多种促销手段；在价格上薄利多销，打开 产品销路，迅速占领市场。 （2）房地产品成长期 成长期 A:成长期商品房的特点 特点： A: 特点 产品逐步被市场广泛接受，产品供不应求，销售量高速增长；初步形成标准化设 计，进行批量生产，不断降低生产成本和提高利润；出现市场竞争。 B:应采取的对策 应采取的对策： B:应采取的对策 不断进行市场调查，改进设计，使之更加完善；适当提高房价，以增加赢利；开 辟新的市场，扩大市场渗透；利用优质的售前、售中、售后服务，争取用户，扩 大销售范围 （3）房地产品成熟期 成熟期 A:成熟期商品房的特点 特点： A: 特点 生产模式化，设计被正式确定为标准化设计，并广泛认可、接受；商品市场房总 面积猛增，供求基本平衡，市场趋于饱和；市场竞争加剧。 B:应采取的对策 应采取的对策： B:应采取的对策 提高产品质量，以优质取胜；保持市场价格，努力维持市场占有率，将经营利润 维持在较稳定水平；增加配套服务项目，提高服务质。 （4）房地产品衰退期 衰退期 A:衰退期商品房的特点 特点：