华中及华南区.doc

华中及华南区 作为中国次经济中心区域，华南地区的房地产市场非常具有代表性，以广州和深圳两个城市为例，它们都经历了前两年房地产市场的过热阶段，经历了国际金融危机对沿海出口业的冲击，经历了消费者购买力的普遍下滑。2008年，两者的房地产运行情况不太乐观，土地开发面积大幅减少，商品房销售面积、销售额同比均大幅降低。 　　2009年，虽然广州和深圳都有各种救市措施出台，但由于市场前期积压存量房较多，商品住宅市场面临的销售形势依然严峻。一手房市场成交或有回升，但升幅有限。不过，在诸多政策利好带动下，楼市刚性需求会被初步调动起来，二手楼市成交会有所回暖。 　　而处于中南部的武汉，相对而言,接下来的两年是发展的机遇，不论是对整体经济而言还是房地产业。武汉作为中部重镇，一方面，受全球经济下滑冲击较,,,,；另一方面，武汉城市圈“两型社会”的打造，给武汉带来了诸多优势。再加上政府1000万平方米的住房规划，使这个城市有无限潜力可挖。 深圳的房子一向以高价著称，受到宏观经济、政策和房地产自身周期的影响，市场不太乐观，商品房的交易量普遍下滑。在诸多利好政策的带动下，2009年二手楼市会有所回暖。 深圳：二手楼市有所回暖 2009年，虽然有各种救市措施出台，楼市持续下滑的态势已得到初步遏制，但由于市场前期积压存量房较多，深圳商品住宅市场面临的销售形势依然严峻。预计2009年深圳一手房市场成交或有回升，但升幅有限。在诸多政策利好带动下，二手楼市成交会有所回温。 　　当然，针对目前冷清的市场环境，深圳土地交易中心放宽了土地购置政策，允许以“分期付款”的方式支付地价款。在此项政策的刺激下，有实力的开发商将进入深圳市场，从而带动整个土地市场的逐步回暖。 　　观过去而知未来，我们通过对2008年深圳房地产市场的分析，2009年的走势基本上就会有一定的了解。 数据来源：中国房地产指数系统 2008年深圳市商品住宅市场的特点： 　　一是批售量大幅增加。由于受到房地产行业周期和自身滞后性的影响，前两年市场狂热时期，开发商大量圈地的项目，目前正是竣工面市的时候。2008年1~11月累计批售量达到600多万平方米，同比增长近三成，在成交量明显萎缩的情况下，致使深圳目前可售房源接近700万平方米。这个量按月均销售30~40万平方米来计算，至少需要18~20个月才能完全消化。 　　二是成交量明显萎缩。由于2007年9月出台了一系列限制炒房的严厉政策，加上价格过高的影响，导致2008年房地产市场无论是刚性需求、投资需求，甚至投机需求都大幅下跌。1~11月累计成交量330万平方米，同比降低三成。 　　三是住宅价格明显回落。2008年上半年成交均价只有12683元/平方米，比2007年最高点下降了34%，进入3季度后，豪宅成交占比增长导致成交均价一度上扬，但9月份价格又回落到12000元以下，价格的下行趋势十分明显。 　　但相对于当前的人均收入而言，深圳房价依然偏高。 　　深圳2008年二手房市场的交易，同样比较低迷。1~11月，二手房市场累计成交面积为398.87万平方米，比2007年同期减少近一半。二手房市场从2007年下半年急速下滑，到2008年2月才开始逐步回升，但总体交易规模仍偏,,,,，月成交套数最高峰时不超过4400套，月成交面积最高也才50万平方米。目前的交易量与2007年上半年月均85万平方米的成交数据相比，还有较大差距。总的来看，2008年深圳二手房交易基本保持在每月3500～4000套之间的水平，波动幅度不大，这表明目前深圳二手房市场又在走向稳定。挂牌价格从2007年8月最高的15890元/平方米，一直下跌到2008年11月份的10480元/平方米的水平，价格调整也基本到位。 房产开发商都看紧“现金流” 　　作为深圳市房地产市场的主体——开发企业的运行来看，2008年深圳开发企业运行呈现以下几个特点： 　　一、与2007年土地市场争相抬价，疯狂收地的情形不同的是，2008年深圳开发商在土地市场上的动作少了很多，大多数开发企业更加关注如何加快存货变现的问题。 　　二、大部分开发企业采用了低价促销方式来加快房源的销售。金地梅陇镇2008年2月率先降价，开启了深圳开发商竞相降价促销的局面。而作为行业的领头老大万科，在其主战场深圳10个在售项目中，除去2个高端项目外，其它8个项目也都年中启动了大规模的折价让利促销活动。深圳领先企业率先对房价做出积极调整，对改善这些企业现金状况，起到一定的作用，同时也带动了整个深圳楼市稳步向健康方面发展。 　　三、除了大规模采用降价营销策略外，各种方式的融资，也成为深圳开发商缓解资金压力的有力手段。金地集团申请发行12亿公司债券于今年3月份获批，万科申请的59亿元人民币的公司债券也于2008年5月份通过审核批准，招商地产11月通过网