黑马地产2014年1月淄博高新区正承·PARK项目2014年营销策略报告详解.ppt

让客户来让客户买 第一条腿：常规营销“四大策略” 四、策略执行建议 Part5 营销策略建议 推售策略 活动策略 包装策略 宣传策略 “常规升级” 产品类型 剩余产品 面积（㎡/户） 总面积（㎡） 产品数量（套） 别墅 联排 299、306、425、457 28757 78 叠拼 195-212 2733 13 高层 3#、10# 97、127、129 、149、148 / 98 2# 148、149 19668 132 6# 151、176 21582 132 9# 97、127、129 19800 176 1、5、7、9、11# 85、113、118 89102 1192 别墅产品面积偏大，总价高去化难度大 高层中小户型为主，与市场需求相适应 Part5 营销策略建议 四、策略执行建议 推售策略/推售产品 推盘顺序 主力产品 楼座 套数 一批（2014.6月底） 中大户型 2#、6#、9# 440 二批（2014.9月底） 中小户型 1#、5#、7# 776 三批（2014.11月底） 中小户型 8#、11# 416 9 2 10# 3# 2# 9# 8# 5# 11# 6# 7# 1# 9 2 10 3 2 9 8 5 11 6 7 1 1 2 3 3 施工顺序 推盘顺序 受制于工程节点，无法完全按照产品逐渐升级的正常节奏推售。 Part5 营销策略建议 四、策略执行建议 推售策略/推售次序 Part5 营销策略建议 推售策略/推售排期 2 4 5 6 7 8 3 9 10 11 12 2014年 开盘 开盘 开盘期 启动期 蓄客拔升期 开盘期 主要 营销 任务 蓄客拔升期 2014首批产品 宣传蓄客 高层2#、6#、9#蓄客 高层1/5/7# 主推楼座 工程 节点 2#楼封顶 6#，9#楼取得预售证 植物园开园 1#，5#，7#，8#，11#取得预售证 开 盘 开 盘 第二批产品 宣传蓄客 去化剩余房源 别墅及高层3、10# 持续销售期 根据市场情况加推 高8/11# 所有在售 剩余产品 2#、6#、9# 强势开盘 开盘期 蓄客拔升期 改变传统”小批量、多批次“推盘模式，加大推盘量，通过三次集中爆破式开盘，实现快销走量 四、策略执行建议 正承PARK2014年销售指标分解（按月份） 月份 重点推售楼座 预计销售金额（万元） 2月 别墅及高层3#,10#剩余房源去化 2000 3月 别墅及高层3#,10#剩余房源去化, 2#,6#、9#客户积累 4000 4月 别墅及高层3#,10#剩余房源去化，2#,6#、9#客户积累 5000 5月 别墅及高层3#,10#剩余房源去化， 2#,6#、9#客户积累 8000 6月 别墅及高层3#,10#剩余房源去化， 2#,6#、9#公开选房 20000 7月 别墅及高层2#,3#,6#、9#,10#剩余房源去化，1#,5#，7#客户积累 7000 8月 别墅及高层2#,3#,6#、9#,10#剩余房源去化，1#,5#，7#客户积累 6000 9月 别墅及高层2#,3#,6#、9#,10#剩余房源去化，1#,5#，7#公开选房 30000 10月 别墅及高层1#、2#,3#,5#，6#、7#，9#,10#剩余房源去化。8#、11#客户积累 8000 11月 别墅及高层1#、2#,3#,5#，6#、7#，9#,10#剩余房源去化，8#、11#视情况加推 6000 12月 剩余在售房源去化 4000 合计 —— 100000 Part5 营销策略建议 推售策略/指标分解 四、策略执行建议 定价原则： 形象高姿态，提升客户价格心理预期。 释放低价信息，稳固客户，避免客户流失。 确定入市均价：通过市场比较确定本案首批房源入市均价。 加大优惠力度，促进尾品的快速去化。 产品定价 按照“低开平走”的价格策略，首批入市产品，吸引人气、奠定口碑为首要任务。通过市场比较，综合考虑权重因素后建议首批入市均价 高层均价：5800元/平米 别墅均价：9000-10000元/㎡ Part5 营销策略建议 推售策略/定价策略 首批开售，实行“低开平走”的策略，超高性价比，劲爆价入市！！！达到市场“哄抢”效果 四、策略执行建议 2014年，全年对外声音建议以高层产品为主，推广内容则主要以新品推售、剩余房源促销、项目核心价值等为重点进行宣传。统一对外形象，实现信息的有效传递。 Part5 营销策略建议 宣传策略 统一调性、把握好宣传侧重点，有效传递项目销售信息及核心价值 四、策略执行建议 Part5 营销策略建议 宣传策略/媒体建议/高层产品 线全纵深、立体推广，密集发声，实现高关注度、高提及率，实现信息的广泛传播及客户的全面覆盖 四、策略执行建议 结合2014年销售目标及推售计划，B区高层预