房地产评估研究报告.ppt

* 第六节 市场比较法的因素修正 三、区域因素修正 1、修正条件 交易实例房地产与待估房地产如果不是处于同一地区，应将交易实例房地产所处地区与待评估房地产所处地区的区域因素加以比较，对交易实例房地产价格进行修正。 2、修正公式 待估对象所处区域下的价格=可比实例价格 区域因素修正系数 其中区域因素修正系数可采用直接或间接地打分法。 * 第六节 市场比较法的因素修正 三、区域因素修正 3、应用 例：现有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例所处区域的环境优于待估对象，经分析，可比实例再商服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、问题设施等方面综合起来修正2%，问经区域因素修正的可比实例价格为？ * 第六节 市场比较法的因素修正 四、个别因素修正 1、修正过程 将交易实例房地产与待估房地产的个别因素加以比较，找出由于个别因素的差异而引起的交易实例房地产与待估房地产价格的差异，对交易实例房地产价格进行修正。 2、修正公式 经个别因素修正后的 可比实 个别因素 可比实例价格 = 例价格 × 修正系数 其中个别因素修正比例可采用直接或间接地打分法。 * 第六节 市场比较法的因素修正 四、个别因素修正 3、应用 例：现有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面积等方面综合起来需修正-3%，问经个别因素修正的可比实例价格为？ * 第六节 市场比较法的因素修正 五、容积率修正 1、修正过程 容积率是指建筑物的总建筑面积与整宗地面积之比。通过容积率与地价水平的相关分析，得到容积修正系数。再利用修正系数修正实例价格。 2、修正公式 经容积率修正后 可比实 可比实例价格 = 例价格 × 3、应用 例：案例宗地地价为800元/平方米，容积率为2.1，修正系数为1.9，待估宗地规划容积率为1.7，修正系数为1.6。求经容积率修正后可比实例价格为？ * 第六节 市场比较法的因素修正 六、土地使用年期修正 1、修正过程 我国实现有限年期的土地使用权有偿使用制度，土地使用年期的长短，直接影响土地收益的多少。通过使用年期修正，消除由于使用期限不同而对不动产价格造成的影响。 2、修正公式 * 第六节 市场比较法的因素修正 其中 K----将可比实例年期修正到待估对象使用年期的年期修正系数； r----还原利率； m----待估对象的使用年期； n----可比实例的使用年期。 3、应用 例：若选择的比较案例成交地价为1000元/平方米，对应使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地次本化率为8%，计算年期修正后的地价？ * 第二节 收益法的计算公式 四、净收益按等差级数变化的公式 净收益按等差级数逐年递增或递减； r每年不变且大于0； * 第二节 收益法的计算公式 四、净收益按等差级数变化的公式 例题：某房地产，预计未来第一年净收益为10万元，此后每年净收益将会比上一年增加1万元，资本化率为8%,无限年使用，该宗房地产的价格为？ * 第二节 收益法的计算公式 五、净收益按等比级数变化的公式 净收益按等比级数逐年递增或递减； r每年不变且大于0； S为净收益逐年递增或递减的比率 例：某房地产，预计未来第一年净收益为10万元，此后每年净收益将会在上一年的基础上增长1%,资本化率为8%,无限年使用，该房地产的价格？ * 第二节 收益法的计算公式 六、已知未来若干年后房地产价格的公式 例：某房地产目前的价格为2500/平方米，正常经营情况下年净收益为250/平方米，资本化率10%。现已知在其旁边兴建若干大型综合百货商场及配套商业服务设施，预计在4年后建成投入使用，届时该地区将形成一个新的市级商业中心，并达到现有市级商业中心的繁华程度。现在市级商业中心周围地区类似位置该类房地产价格为6000元/平方米。现评估在开始兴建新的商业中心时该宗房地产的价格。 * 第三节 净收益 一、收入 1、定义：运用房地产进行出租、经营、生产所获得的总收入。 2、潜在毛收入与有效毛收入的区别； 3、实际收入、客观收入的区别； 注：一般情况下，房地产估价应采用客观收入指标。 4、计算以客观收入为基础的有效毛收入应具备的条件： 1）应是处于正常利用状态下使用房地产所产生的收入； 2）收入必须能持续获得； 3）收入应具有预测性。 例如：对于附带有租约的房地产的估价，当产权转移时，该估价对象估价时，应分为两部分处