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房地产开发重要节点及流程 一、关键节点和里程碑 42个关键节点—12个里程碑 关键节点的含义：不仅具体工作过程，而且是工作结果。 42个关键节点与里程碑的关系：12个里程碑由42个关键节点组成。 1、里程碑：国土证取得 对应5个关键节点： 土地获取 取得〈建设用地规划许可证〉 策划单位的确定 项目公司成立 项目公司立项（审批制、核准制、备案制） 2、里程碑：项目定位完成： 关键节点：项目定位—规划方案（平面、外立面、建筑指标等）内部审核通过---营销总案完成（时间要求） 3、规划方案通过： 规划方案通过政府审批 部品材料清单及建造标准形成 目标成本编制及确定 制定开盘方案（施工顺序、标段划分等） 项目现金流量分析 销售示范区设计方案（售楼部、样板区） 景观设计方案完成（与总图同步介入） 扩初设计完成 施工图完成（审图、目标成本调整） 〈建设工程规划许可证〉 招投标确定总包单位 〈施工许可证〉 三通一平 4、开工（里程碑、关键节点） 5、里程碑：项目贷款到位 关键节点： 项目贷款到位 销售示范区开放（销售中心、样板区） 物业公司确定 6、里程碑：达到预售条件 关键节点： 获得预售许可证（形象进度条件各地不同） 7、里程碑：开盘 关键节点： 正式开盘销售(蓄客、资料…) 8、里程碑：销售合同额完成50% 关键节点： 销售合同额完成50% 达成按揭放款条件（各地放款条件不同），（结顶、基础、验收） 9、里程碑：销售合同额完成75%（关键节点同） 10、里程碑：主体封顶 关键节点： 主体封顶（砼、钢筋、砌筑） 装饰材料选样、封样（面砖、花岗岩、涂料…) 景观施工图完成(市政图、专业配套单位、管线综合…..) 市政、景观单位进场 一房一验 11、里程碑：竣工验收 关键节点： 单体竣工验收 交房方案 总平内部验收 综合验收（规划验收、防雷检测、消防、备案）… 物业承接验收、移交 12、里程碑：交房 关键节点： 交房（交房率） 产权办理（时间要求） 非专业人员土建基本知识 一、建筑的分类二、建筑的组成 三、如何看懂施工图 四、施工的程序和流水五、施工的要点六、施工的材料 七、建筑的专业术语 一、建筑的分类 按用途分：住宅、办公、酒店、公建…… 按结构形式分：砖混、钢结构、木结构、网架、膜、框架、框剪、筒体…… 按高度分:多层、小高层、高层、超高层……(低层、多层、中高层、高层） 按住宅类型分： 别墅（VILLA）、排屋（TOWNHOUSE）、单元式住宅….. 二、建筑的组成： 1、基础：条型基础、筏板基础、箱型基础… 桩的作用是地基处理，沉管灌注桩、预应力管桩（锤击、静压）、钻孔灌注桩 2、独立地下室与利用基础空间的地下室。 3、地上主体结构：混凝土结构（剪力墙）、围护结构、…. 4、内外粉刷、外墙装饰面、保温 5、楼地面（屋面防水） 6、水电安装 二、如何看懂施工图： 1、各类图纸：概念设计文本、规划方案设计文本、初步设计文本、施工图、配套工程图、管线综合图…. 2、平面图、立面图、剖面图、效果图（透视图） 3、建筑总说明、结构总说明、建施--、结施---水施---电施 四、施工的程序和流水 1、基本程序：基础---屋顶 2、结构程序：受力部位（钢筋混凝土）----围护（墙）----粉刷（内外） 3、流水：作业面的问题，人员问题即五大因素：人、机、法、料、环，穿插施工。 4、流水与进度计划的关系。 五、施工的要点 1、钢筋混凝土：级配（水灰比）、强度、养护、配筋率 裂缝产生的原因：材料、温度、水灰比、钢筋含量、养护、拆模时间… 2、砌筑：砖的龄期、灰缝饱满度、抗裂措施… 3、粉刷：底糙 4、外墙粘贴：勾缝、防水、界面剂 5、屋面防水、厨卫防水、地下室防水 六、施工材料 砼：（水泥、石子、砂、水） 钢筋：一级钢、二级钢、三级钢 水泥： 模板： 砂：细砂、中粗砂、（海砂）、（轧砂） ….. 七、建筑专业术语 1、容积率：各类建筑的建筑面积与用地面积之比。（地上、高度、计算口径） 2、建筑密度：各类建筑基底总面积与居住区用地的比率。 3、绿地率：用地范围内各类绿地总和占居住区用地的比率（公共绿地、道路绿地、宅旁绿地，不应包括屋顶等人工绿地） 住宅日照标准：大寒日一小时 保温系统：自保温、外墙外（内）保温、断桥隔热、中空玻璃、 石材干挂、湿贴 半刚性路面、 基坑围护、台班、 定额含量、机械费、人工费 补差：人工补差、量差、价差… * *