新一轮地产紧缩下的投资策略(39页)题材.ppt

中国住房市场仍短缺 以成套住房计算，目前中国城市户均仅有0.74套住房，距离户均1套尚有距离。 全国范围内，很多城市购置新房的家庭在少数，这部分城市将成为推动中国住房市场发展的力量。 图：过去十年住宅累计销售套数占城镇家庭户数的比例不高 图：中国城市居民拥有的住房仍不足 * 居民住房按揭贷款仍有较大增长空间 住房按揭仍有较大增长空间，支持房地产中长期需求。 目前中国居民住房按揭贷款总量仅相当于居民存款的18%，大幅低于美国的213%、英国的134%和日本的48%。 中国居民住房按揭贷款总量仅相当于GDP 的14%，大幅低于美、英的70-90%的比例。 图：中国居民住房按揭贷款占GDP 比重也很低 图：中国居民住房按揭贷款占居民存款比重较低 * 长期看，房价周期与宏观经济基本一致 房地产周期和经济增长趋势一致，房价主要受宏观经济的影响，且波动幅度大于经济波动幅度。 在经济平稳时期房价仍有可能出现波动，而在经济发展时期，房价上升幅度可能更大，经过政策调整后回落并围绕经济增幅波动。 从大趋势上看地产价格与短期政策的关联度不大，调控不会改变房地产长期周期。 图：长期看各国房价波动与经济增长趋势一致 中国 * 房地产行业大周期由人口结构决定 人口结构变化是房价变化背后的主因。 中国的人口拐点在2015年，如果加上 城市化带动的人口迁移，城镇人口拐点要 向后推移几年。但为防止社会分裂