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(三)成交价 成交价:是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。 七、起价、标价、成交价和均价 第三节 收益性物业价值和价格的种类 (四)均价 均价:是所销售商品房的平均价格,具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。 七、起价、标价、成交价和均价 第三节 收益性物业价值和价格的种类 物业拍卖活动中出现的一组价格。物业拍卖是以“公开竞价,价高者得”的物业买卖方式。 (一)评估价 评估价:是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。 八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 第三节 收益性物业价值和价格的种类 (二)保留价 保留价又称拍卖底价:是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。 拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。拍卖标的无保留价的,拍卖师应在拍卖前予以说明。 拍卖标的有保留价的,竞买人的最高应价未达到保留价时,该应价不发生效力,拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。 八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 第三节 收益性物业价值和价格的种类 例如,《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2004年10月26日法释[2004]16号,第8条规定:“拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的,参照市价确定……人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。” 八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 第三节 收益性物业价值和价格的种类 (三)起拍价 起拍价又称开叫价格、起叫价:是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。 拍卖有增价拍卖和减价拍卖。 增价拍卖:是先对拍卖标的确定一个最低起拍价,然后由低往高叫价,直到最后由出价最高者获得。 八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 第三节 收益性物业价值和价格的种类 减价拍卖:是由拍卖师先喊出拍卖标的的最高起拍价,然后逐次喊出逐步降低的价格,直至有竞买人表示接受而成交。 增价拍卖是一种常见的叫价方式。在增价拍卖中,起拍价通常低于保留价,也可以等于保留价。 八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 第三节 收益性物业价值和价格的种类 (三)起拍价 (四)应价 应价:是竞买人对拍卖师报出的价格的应允,或是竞买人自己报出的购买价格。 八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 第三节 收益性物业价值和价格的种类 (五)成交价 成交价:是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。在有保留价拍卖中,只有在最高应价高于或等于保留价的情况下,最高应价才成为成交价。 八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 第三节 收益性物业价值和价格的种类 (一)买卖价格 买卖价格简称买卖价,是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人,由物业权利人(作为卖方)收取或他人(作为买方)支付的货币额、商品或其他有价物。 九、买卖价格、租赁价格 第三节 收益性物业价值和价格的种类 (二)租赁价格 租赁价格通常称为租金,在土地场又称为地租,在土地与建筑物合在一起的场合称为房租,是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用,由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。 九、买卖价格、租赁价格 第三节 收益性物业价值和价格的种类 与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。 市场调节价是指由经营者自主制定,通过市场竞争形成的价格。 政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格。 十、市场调节价、政府指导价和政府定价 第三节 收益性物业价值和价格的种类 政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围制定的价格。如在城镇住房制度改革中,出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。 十、市场调节价、政府指导价和政府定价 第三节 收益性物业价值和价格的种类 运用:政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等,如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价,按保本微利原则确定。 其中,经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金七项因素,利润控制在3%以下。 十、市场调节价、政府指导价和政府定价 第三节 收益性物业价值和价格的种类 经济适用住房的开发利润应控制在( )以下。 A.1% B.2% C.3% D.4% 【正确答案】C 【典型考题?单选题】 第三节 收益性物业价值和价格的种类
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