2013年03月长岛县北长山岛月牙湾地块初步调研报告.pptVIP

长岛县未来旅游发展规划|空间布局 2.1做强南五岛 建设休闲度假聚集区。为“一湾五岛”，包括南长山岛、北长山岛、小黑山岛、大黑山岛、庙岛和庙岛湾，是休闲度假岛的核心功能区。 2.2做靓北五岛 建设海岛风情体验区。包括砣矶岛、大钦岛、小钦岛、北隍城岛、南隍城岛和附近海域，是生态渔业与专项度假的融合发展区。 2.3做活海上空间，建设海上生态旅游区 为其他海域、无居民岛和岛礁，承担南五岛和北五岛的部分功能拓展，是资源保护、海上生产和海洋观光的主要区域。 长岛县未来旅游发展规划|旅游路线开辟 旅游路线的开辟 结合未来交通设施建设，形成四条主题观光线路： ——南四岛连岛游。依托已开放岛屿观光路和连岛桥，水陆结合，串联黄渤海交汇处、九丈崖、庙岛显应宫等南四岛重要景区（点）。 ——中部“海上公园”游。乘游船观察海豹、海鸟和海岛地质景观。 ——北五岛海岛风情游。海上游船与登岛游览结合，与南五岛组合形成区域型邮轮游艇旅游产品。 SWOT 分析 Strength:我们的优势何在？ Weakness:我们存在哪些短板？ Opportunity:我们有何发展机会？ Threat:我们将面临何种威胁？ 项目资源SWOT分析 自然环境良好?自然禀赋得天独厚 具备人文、历史、旅游景点可塑性强，有旅游题材故事可讲 紧邻景区—月牙湾、九丈崖?有旅游客户积累 四周海域?海洋资源丰富 旅游淡旺季明显、淡季时间较长 区域成熟度不高：区域基础设施薄弱 旅游接待能力不足，旺季接待能力不足 规模相对偏小，难以形成规模效应 国家旅游产业的发展，给项目带来的机遇 长岛规划成为休闲度假岛未来发展向好 蓬长大桥、南桥北隧工程规划的利好 长岛已经有一定知名度，客群基础良好 蓬长大桥、南桥北隧规划的不确定性 周边海景城市景点发展所带来的威胁 长岛县旅游市场情况小结 1、长岛县拥有历史遗址、人文资源、自然景观等众多旅游资源，便于打造整体旅游产业链； 2、拥有丰富的海产资源，在“吃、住、行、游、购、娱”旅游六要素当中容易在“吃”方面打造出彩的地方； 3、长岛拥有一定的知名度，有较广泛的客群基础，当前以省内游客户为主； 4、旅游淡旺季明显，旺季时接待能力不足，旅游配套设施不够完善，但逐渐在提升； 5、景点规模较小，开发程度低、两日游以上客户较少，正处于观光向度假发展的阶段； 先天禀赋很好，但后天配套不足的待开发的海岛旅游区 |6、 PART 3 长岛县房地产市场情况 1、长岛县房地产市场概况 2、未来土地供应量分析 3、重点个案分析 4、长岛县商业情况分析 5、长岛县未来房地产市场发展研判 长岛县房地产市场概况|市场整体印象 1、房地产市场整体水平处于初级阶段，无论是建筑外观、小区环境、物业管理服务等各方面都处于初始状态。 2、受岛屿土地资源限制，项目规模普遍偏小，多数项目建筑面积都在5万平方米以下。 3、近年土地供应量不多，土地价格集中在50万/亩以内，地价相对较低。 4、以低容积率，低层及多层产品为主，户型面积适中，主力户型为80—120平方米之间。 5、开发商以当地开发企业为主，以中小开发商为主。 6、客群来源主要是当地客户。 7、由于建筑材料运输成本较高、土地资源稀缺等原因，导致房价偏高，房价集中在5000—6000元/平方米之间，最高的类别墅产品达到12000元/平方米。 8、广告宣传投入较少，宣传渠道单一，基本以项目工地围挡以及房地产门户网站的形式即可以完成项目传播，达到销售。（岛小，一传十，十传百，口碑传播尤为重要） 9、项目形象包装简单、销售人员水平参差不齐。 一个以当地刚性需求为主的初级房地产市场，暂不建议进行大量地产开发 长岛县房地产市场概况|未来土地供应量分析 土地成交价格：近三年土地成交价格。2010年（30万元/亩）、2011年（39万元/亩）、2012年（43万元/亩），土地价格相对较低。 未来土地供应量：填海造地工程：目前长岛规划有5、6宗地块将进行围海造地，已开始实施的项目是占地1500亩的长岛西海岸规划。围海造地增加了长岛的土地供应量，但是对于环境的影响也是不小的，因此其他填海工程规划还没得到明确的落实。 南、北长山岛可用于建设用地总面积约为1102公顷（约16530亩）其中北长山岛有可用建设用地为477公顷，南长山岛有适合建设的用地为625公顷。 名称 可用 建设用地 现状 建设用地 新增建设用地 2015年 2020年 合计 2275 1049 210 290 南长山岛 625 460 40 50 北长山岛 477 70 50 120 大黑山岛 367 70 80 70 小黑山岛 85 10 20 20 庙岛 124 15 20 30 砣矶岛 148 146 0 0 大钦岛 241 168 0 0 小钦岛 45 3