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三山科创中心营销策划方案 2012年3月20日 项目单位： 佛山市南海金智投资有限公司 策划单位： 目 录 一、科创中心概况 二、项目SWOT分析 三、目标客户群分析 四、 项目营销定位 五、物业发展建议 六、南海商业市场发展分析 七、广州南站商圈未来发展分析 八、市场竞争分析及应对策略 九、 项目营销整体策略 十、项目招商策略 十一、项目销售策略 十二、项目客户积累策略 十三、价格策略和建议 十四、营销推广策略 十五、项目入市时机评估 十六、整体销售节奏建议 十七、媒体计划 十八、推广费用预算 十九、开盘方案 一、科创中心概况 项目概况 用地规划 项目建设计划 区位优势 产权优势 总平面规划方案 二、项目SWOT分析 优势（Strengths） 1、区位优势凸显，商业黄金地段；“广佛经济圈之心”毗邻广州南站。 2、区域配套优势已具备雏形，生活、购物、教育、医疗、银行、公司、休闲 等配套齐全，生活和工作极为便利。 3、价值优势不断提升，中心区物业抗跌性强、保值升值性强。 4、将建设成为集商业、写字楼、休闲、住宅、观景于一体的国际都市高科技低碳高端综合体。一个现代高科技型国际都市，让您的生活、工作、交际、休闲自然会集于一个空间。 5、产品规划合理（动静结合），景观资源精致典雅；市场定位为高消费群体。 6、开发商具有多年高品质、专业化的商业管理确保项目持续性健康发展。 7、现代化、高品质的物业管理将使项目的未来运营井然有序。 8、在未来广州南站新商圈具有绝对的商业竞争优势。 9、环境优势凸显，在广佛一体化商业进程中，将担当举足轻重的位置。 10、市场定位准确；市场发展前瞻力巨大； 11、项目选址属广州南站商圈，该地区未来5--10年内将会进入快速发展的阶段。 12、项目一期包括写字楼、酒店、生态住宅等；商业配套设施齐全。 13、是广、佛两地结合部又一新生的总部基地和商业综合体。 14、开发商拥有2000多人的专业化团队，对商业运营运筹帷幄，成竹在胸。 劣势（Weaknesses） 1、体量的限制枢纽商业面积有限，难以形成大规模经营效应； 2、周边大的规划环境尚不清晰，周边项目商业区域较分散，周边整体商业配套性较差； 3、周边的现状环境，大多都处于规划、建设阶段，仓储厂房低端凌乱形成商业圈还需要时间。 4、项目自身配套功能期待完善，区域配套设施薄弱； 项目容易形成孤城，四周环水虽环境优美，但有得必有失，间接制约了交通道路的发展规划；枢纽功能等因素的实质性的欠缺，也限制了未来商业持续性发展。 机会（Opportunities） 1、项目位于广佛商业圈核心区，未来发展机会不容小嘘。 2、国家政策对科技园内的正面影响。 3、香港、澳门巨头企业不断大手笔进驻佛山南海。 4、世界500强企业入驻佛山家数与日俱增，给项目提供原动力。 片区内高新技术产业单位较少，对引进高科技企业有很大空间。 5、坐拥广州南站，和中山、珠海、江门等泛珠三角城市一脉相连，现代化交通优势尤为凸显。 6、周边已经拥有源生隆百货商场、佳美百货商场、三山小学、平洲四中、红卫医院等商业、医疗、教育基础。 7、佛山政府不断加大力度改善周边环境，以及交通枢纽的建立， 使人流汇聚。 威胁（Threats） 1、项目周边商业仍较为匮乏，人流较为稀疏；需要长时间积淀才可不断提升人气。 2、位于广、佛两城市的结合部位；未来发展速度会相对比较缓慢。 3、多少会受到地方政策变动的制约。 4、在城市配套公交系统上，也存在一定的难度。 5、办公和酒店两大市场定位虽然具有前瞻性，但短期内给招商、销售工作会带来一定的困难。 三、目标客户群分析 客户分析 市场需求预测 上市或准备上市企业需求：企业注重形象建设，佛山的大中型企业在加快从证券市场上市融资。佛山政府出台《佛山市企业上市绿色通道证管理办法》，佛山计划4年内推动60家企业上市。将带动企业对优质写字楼市场的需求。 根据基准预测，预计到2012-2014年，佛山可吸纳优质总部办公楼约85万平方米，年均吸纳17万平方米。 2012-2014年，金融保险业将是佛山优质总部办公楼的最大客户，预计占58%，传统租户增长和佛山制造业的需求分别占27%、15%。供应的快速增长，将使佛山优质办公楼的空置率在未来将会快速提高。预计到2014年将达到23%-46%。 即使2014年没有新增供应，2014年前的供应量还需要2-4年才能吸纳完。 前年南海金融发展 金融机构本外币存款2663.61亿元，同比增长16.4%。 其中：城乡居民本外币储蓄存款1544.86亿元，增长14%。 ——金融机构外币储蓄存款4.55亿美元，增长16.2%。 其中：城乡居民外币储蓄存款2.37亿美元，下降9.8%。 ——金融机构本外币贷