宏观经济分析张文烨-.doc

房地产市场分析报告6月开始取消限购，不断放松宏观调控，中央则采取以稳为主，央行也最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。2015年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场将持续调整，房价会继续趋向合理，库存进一步被消化。多轮调整促进房地产市场化转型，深化改革建立长效机制。 关键词：房地产市场，宏观调控，建立长效机制，去库存，新常态  目录： 一：全国宏观经济发展现状 二：全国房地产市场状况分析 三：西安市宏观经济发展和房地产行业发展现状 四：房地产市场整体运行趋势展望 五：总结 正文： 一：全国宏观经济发展现状 我国经济基本面依然较好，外部环境趋于改善，市场预期不断好转，体制机制改革有望激发经济增长活力 　　2014年，我国经济发展具有基本面良好、外部环境趋于改善、市场预期好转等有利条件。 　　我国经济基本面依然较好。总体看，我国仍处于工业化、城市化、消费结构升级、收入较快增长阶段，且一些新的增长拉动因素正在形成，经济基本面仍然良好。一方面，内需增长仍有广阔空间。从消费方面看，对文化、教育、医疗、养老和旅游等服务类需求增长迅猛，智能手机、平板电脑、信息家电等已形成新的消费热点，住房汽车等消费持续增长。网购等新兴业态的发展则有力地促进消费潜能的释放。从投资看，我国在城市轨道交通、环境治理、城市排水、保障房（包括棚户区改造）和农村基础设施等方面存在着极为迫切的需求。另一方面，要素供给质量明显提高。从人力资本积累看，2013年我国普通高校毕业生达到699万人以上，劳动力整体素质持续提高。从研发投入看，近年来中国研发投入增长较快，保持在20%左右，2012年研发投入占国内生产总值的比重达到1.98%，绝对量为世界第二。从资本存量质量看，近年来我国建设了一大批具有国际一流水平的重大装备、重要基础设施，为长期发展奠定了坚实的基础。按照要素供给测算，2014年我国潜在增长率与2013年基本持平甚至略高，这为2014年的经济增长提供了良好基础。 二：全国房地产市场状况分析 （2014年以来房地产市场主要运行特点） 整体： 2014年房地产市场终于步入由局部地区调整发展到向全国调整。国房景气指数不断下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。投资增速放缓，销售额和销售面积均呈现负增长，且增幅不断扩大，房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩展到二手房。 具体： 1 ----房地产资金来源方面 2010年——2014年全国房地产资金来源图 数据来源：国家统计局 总体来讲，信贷投放趋稳、超额货币减少缓解房价上行势头信贷投放趋稳、超额货币减少缓解房价上行势头。历史数据显示，货币投放对房价影响显著。2008年以来，超额货币投放是房价持续走高的重要推动力。2013年，新一届政府明确表示未来不可能出现如2009年的大规模货币发放，超额货币增速放缓具有一定的必然性。因此，在货币政策逐步回归中性的背景下，房产价格的涨幅缩小是大概率事件。 政府主导加大市场供应，全国供求关系缓和平抑房价上涨。自新一届政府执政以来，房地产调控方向由抑制需求转向加大供应。2013年以来，随着销售面积增速持续放缓，新开工增速止跌回升，价格涨幅在供求关系缓解的背景下逐步收窄。预计2014年这一趋势将继续延续，在供应加大的背景下价格涨幅收窄，全年商品房销售均价同比涨幅在7.0%-7.6%间，略低于2013年。 中国房地产行业2009年——2014年销售额 3----从主要的各大城市的指标来看 全国房地产市场价格 数据来源：国家统计局 房地产价格是反应房地产市场最重要的指标，2014年也出现一定的松动，下行趋势明显，房价下跌趋势从个别城市扩展到全国，房价下跌从一手房扩展到二手房。 受高地价推动，少数热点城市商品房价格上涨压力依然较大。2013年，全国住宅用地楼面地价TOP10地块的价格水平全面提升，由2012年的19000-40000元/平方米上浮至27000-73000元/平方米，单价最高的北京农展馆8号地块楼面均价达73099元/平方米。高地价对所在城市房价的推涨作用不容忽视，2014年少数热点城市房价上涨压力依然较大。70个大中城市商品房价格从环比来看，新建商品住宅环比价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为0.4%，最大降幅为1.9%。二手住宅价格环比全部下降。环比价格变动中，最小降幅为0.5%，最大降幅为2.0%。 4------保障房建设方面 2014年的保障房建设提前3个月完成了年度任务。分别达到年度目标任务的103%和98%，完成投资10700亿元。这意味着，虽然201