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博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会 时间：2008年6月28日 地点：海南三亚 主持人：我是21世纪经济报道的副主编刘辉，今天的主题讲一个小的引子，美联储的作用，当聚会开始活跃的时候，拿掉所有的酒和饮料，对于地产商而言，拿掉的不仅仅是酒和饮料，还有面包，今天下午是企业篇不确定时期地产企业的路径选择和中国地产六方会谈。 下面有请中国指数研究院常务副院长、中国房地产TOP10研究组办公室主任黄瑜进行权威研究报告发布：《2008中国房地产企业发展状况研究报告》。 黄 瑜：各位来宾、女士们、先生们下午好，非常高兴来到美丽的三亚，发布研究报告，我们在过去的几年当中，TOP研究组致力于对中国的房地产企业进行研究，企业的研究我们做了百强研究，上市公司研究和品牌价值研究，会务组也是基于我们的研究成果邀请我们做中国房地产企业发展状况的发布，我来的时候，也做了充分的准备跟徐教授一样，做了70多页的PPT，今天只有20分钟的演讲，因此将主要的部分跟大家沟通。 首先，来看，中国房地产企业，所面临的市场环境，在过去的五年当中，应该说，中国的GDP有10%到11%的增长，固定资产的投资大概在25%的水平的增长，中国房地产的投资，跟GDP不同并不是均衡的增长，而是弧线的不断变化方式的增长，总体的水平大概达到30%左右，到了2007年也是同比增长相对于2006年30.43%，今天早场大家知道1—5月月份房地产投资的增长仍然是30%的水平，在这种环境下，政府出台了一系列的政策，包括货币政策、住房政策等等对房地产市场进行调控，政府调控的目的是控制投入，压缩规模，调整结构，优化技术，也希望对行业发挥非常有效的作用，例如疏导需求，规范市场，约束主题和限制产品。 政府整体的思路大小报告都说了，结构性、全方位的、协调性的条件，是否达到了目的，今天早晨任总和聂会长都有说法的，这里就不详细的介绍了，大环境下企业是如何做的，企业调整了经营战略和发展模式，对土地的额战略进行了调整，还有基本战略和运营进行了调整，在内功上进行产品技术上的创新，满足客户的需求等等。 在过去的几年当中，从1998年以后，中国的房地产的企业，迎来了非常好的环境发展的时期，到了2004年达到了5万多家，2005—2007年受宏观调控的影响，但是企业的总数仍然是5.7万家—5.9万家波动，半数以上的企业从成立到结束大概不超过5年，主要是项目公司，应该说，整个企业的变动也是非常快的，虽然总数没有改变，但是企业中的个体不断的发生变化。 在2004年以后，一级资质的企业始终保持500家左右，到2008年5月7日对一级资质的579家企业进行总体数量的统计，总量占企业的1%，市场占有率大概是20%左右，从研究院TOP研究组一直致力于百强企业的研究，在过去的500家一级资质的企业占了20%的份额，到了2007年100强企业的投资额占了20%左右，销售占了行业的17%，对企业进行研究的过程中，绝大部分的企业都是项目公司，应该说是项目公司，不能叫做企业，研究他们的意义是比较小的，对于百强企业的研究，无论是现代还是未来都是代表了行业的主流和趋势，因此我们致力于对百强企业的研究。 2007年百强企业开发投资整体是迅速增加的，具体的数字可以看得到，2003—2007年百强企业完成的房地产投资从600亿元，增加到3026亿元，2007年百强企业投资的均等数据是44.5亿元，从总额来看，百强企业过去五年占行业的比重从5.91%增长到11.97%，百强企业在过去的几年中投资额是迅速增加的。 可以看得到增长的速度也是保持高于行业平均的总体水平，投资额过去五年达到了40%左右，平均的增长水平大概是30%左右。 从规模来看，过去的五年当中，房地产企业的规模迅速的扩大，在2007年应该是整个房地产企业的投资规模，百强企业的投资规模均值达到了110.96亿元，相对于2006年有了很大幅度的增长，净资产达到了37.4亿元，增长率基本上都是30%—40%左右，也出现了万科这种超过2000亿元的企业，500—1000亿元的像保利和中海这样的公司，在过去的一年中，特别是2007年中国的房地产市场大企业和百强企业的资产规模得到了迅速的扩大。 房屋销售的情况，2007年全国房地产销售额是2.9万亿元，百强企业均值达到了50亿元，跟行业的平均水平相比同比增长是44%，2007年是增长最快的一年，百强企业增长了65%，房地产百强企业比行业的同期水平高出了21%，应该说，在此竞争中，百强企业是更有竞争优势，在这一点中，也出现了万科这种上千亿元的企业，中海和保利500亿元左右的大型销售额企业，无论资产的规模还是投资额和销售额的数据反映，整个行业的集中度是越来越高，行业的集中度可以从具体商品销售额可以得出来，百强企业商品房销售额从11.