【同策】大明宫中央广场钻石店2014年营销推广策略辩析.pptx

大明宫中央广场·钻石店2014年营销推广策略报告谨呈:大明宫实业集团陕西同策房地产咨询有限公司2014年1月PARTONE：目标分解PARTTWO：核心价值再梳理PARTTHREE：产品销售问题分析PARTFOUR：营销推广执行策略汇报思路REPORTIDEASPartone目标分解销售目标钻石店营销总目标：可售总销面积：13.5万方销售周期：12个月总销额：25.65亿元目标分解销额26亿销售面积13.5万㎡成交4000户认筹5700组蓄客11428组备注：成交面积是根据现本次推售产品面积平均估算而得，按每户约35㎡估算，整盘均价约1.9万元；成交转化率为70%，到访转化率为50%。前六个月完成60%，8.1万㎡后四月完成40%，5.4万㎡为实现既定目标，从销售启动开始，须每两个月开盘一次，平均每次开盘实现4.3亿元的销售额，平均每月成交333组客户。难点分析时间紧，任务巨大，2014将努力创造西安商业的奇迹每两个月开一次盘，每次开盘实现4.3亿，平均每月成交333组前六个月完成60%，8.1万㎡内部解筹首次开盘二次开盘三次开盘后六月完成40%，5.4万㎡四次开盘五次开盘要想使命必达，必须快速确定产品规划，快速组建团队，营销包装相关物料短期内执行到位，各方资源整合立即启动，以最快的速度做好全部准备工作，奔赴前线！Parttwo核心价值再梳理区位北二环大明宫商圈核心位置周边百万商业体量，未来将形成城市副中心交通远期将形成公路与轨交的立体交通网本案规模大档次高现铺满租知名品牌本体分析本案自身具备得天独厚的优质商业投资属性，远优于其他专业市场。价值梳理地段规划品牌规格档次体验大多较为偏僻区域升级大多知名度低体量均较大商户及装修档次低环境杂乱，基本无体验感城北核心区域区域升级，地铁无缝对接20年运营经验石材立面，内部豪装豪装，商户大多为知名品牌类购物中心，体验感强同类专业市场本案临近市区的高端专业市场价值梳理地段回报速度品牌规格档次体验大多临主干道大多期铺在建经营不稳定体量较小以中高档为主体验感偏弱两主干道交汇处已经满租即将开业20年运营经验，稳定经营石材立面，内部豪装豪装，商户大多为知名品牌类购物中心，体验感强区域临街商铺本案零风险稳定增长型商业投资品价值梳理8大价值，力图塑造西北最大的建材家居艺术博物馆，重新定义国际高端卖场标准。大明宫城市级中心区千余家国际品牌忠实跟随建材家居20年品牌积淀超百万城市综合体，一站式生活升级顶级体验式家居专营广场，行业领导者城市黄金腰带与双地体覆盖，畅通无阻交通路网零风险，满招商，现铺收益创百年老店为宗旨，打造中国一流家居市场品牌地段价值档次极高、标杆效应品牌现有成熟度与认知度未来地铁及环道规划对于商业价值的提升西安首个高档次专业市场符合区域认知的行业定位20年成熟商业运营品牌与经验带来的保障关键语：成熟品牌、体验式，西安首个旗舰级专业市场，地铁上盖价值梳理三大核心价值归纳Partthree营销难点解析2014年在市场竞争激烈，政策环境严峻的情况下，要实现13.5万㎡商业基本售完，将会是一场艰巨而困难的战役，在此之前需要针对本项目在销售过程中会遇到的问题进行全面系统的分析，并制定解决的策略，才能保证拿下这场硬仗。销售问题产品定价产品划分：大小，配比，自用时的实用性，独立店的划分方式等问题。价格制定：目标价格确定，定价的原则及方法销售问题销售过程中可能会涉及到的问题主要总结为产品、价格两方面的问题。产品切分面积大小及配比面积划分独立店划分面积大小一年内实现13.5万方去化，要求我们增加客户群体，降低投资门槛，提高去化速度，达到这一目标的方式：同策认为：以钻石店的价值来看，现在出售本身就是在利益的损失，因此我们不能再牺牲本身的价值，选择降低面积段的方式来实现降低投资门槛，扩大客户群体的目标。降低面积段是本项目实现销售目标的基本保证降低单价降低面积段？面积大小类别项目首层单价顶楼单价面积段起始总价销售情况专业市场华南城17000元/㎡8000元/㎡20-5016万元热销大明宫建材家居城三桥店24000元/㎡8000元/㎡40-30032万元热销原点新城15000元/㎡7000元/㎡15-50022万元轻工大明宫批发市场32000元/㎡10000元/㎡10-22015万元热销正尚盛世广场50000元/㎡15000元/㎡9-30015万元临街商铺大明宫万达45000元/㎡40000元/㎡126-240504万元龙湖爱尚街40000元/㎡15000元/㎡80-700240万元四海唐人街40000元/㎡20000元/㎡20-25040万元富铭温州商业广场————10-220——未开盘华远·君城20000元/㎡8000元/㎡20-30016万元即将售罄专业市场热销项目起步总价约控制在15-30万之间。本区域临街商