房产基础知.(全)jsp.docVIP

房地产专业基础知识 一、房地产基本概念 二、土地用地问题 三、房地产开发、建设 四、房屋建筑 五、房屋结构 六、概念住宅 七、面积与测绘 八、价格、贷款及税费 九、权属和办证 十、物业管理 十一、其他相关问题 一、房地产基本概念 1. 房地产：具体指土地、建筑物及其地上附着物。包括物质实体和依托于物质实体的权益，又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性，其中包括土地、建筑物及地上附着物，房地产物权。 2. 房地产业：是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的多种经济活动为一体的综合性产业。 3. 房产与地产两者之间的关系及差异 1）关系：①实物形态②价格构成③权属关系 2）差异：①二者属性不同②二者增值规律不同 ③权属性质不同④价格构成不同 4. 房地产业与建筑业的区别： 1）房地产是发包方，建筑业是承包方； 2）房地产业属于第三产业，建筑业属于第二产业。 5.房地产的特征： 1）自然特征： ①位置的固定性（不可移动性） ②使用的耐久性（坚固、耐久） ③资源的有限性（供应稀缺性） ④物业的差异性 2）经济特征： ①生产周期 ②资金密集性 ③易受政策限制性 ④相互影响性 ⑤房地产的增值性 6.按房地产用途类型划分及土地使用年限： （1）居住房地产：普通住宅、高档住宅、别墅，土地使用年限70年。 （2）商业房地产：(40年) 1)办公房地产：商务写字楼 2)旅游房地产：宾馆、度假村、娱乐 3)餐用房地产：酒店 （3）工业仓储房地产：工厂、仓库、油仓（50年） （4）科教、医院、体育馆、学校等（50年） （5）综合及其他用地（例如农业房地产,50年） 7. 1）国有房产：是指归国家所有的房产，包括由政府接管国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房子，分为:直管产、自管产、军产。 2）集体所有房产：指城市集体所有制单位所有的房产，即集体所有制单位投资建造、购买的房产。 3）其他房产：因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙、等房屋。 8.房地产市场：地产买卖、租赁市场，含一级市场、二级市场、三级市场。 1）一级市场:是指国家土地管理部门按土地供应计划采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产开发商或其它用地者的市场。 2）二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。 3）三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。 二、土地用地问题 1. 土地所有制：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即为国家所有）和劳动群众集体制（即为集体所有）两种形式。其中城市市区的土地全部属于国家所有，农村和城市郊区的土地（法律规定属于国家所有的除外）即为集体所有。宅基地和自留地、自留山属于集体所有。矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源属国家所有。但有法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、滩涂除外。地上建筑物既可为国家所有也可为集体、单位、个人所有。因此，同一宗房地产，其土地和地上的建筑物的所有权往往不一致。 2. 土地使用分类： 1）房屋用地：是指房屋以及按照规定要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规定要求的配套设施占用的土地。 2) 工业用地：是指独立设置的工厂、车间，手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。 3.毛地：主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 4. 生地：指可能为房地产开发与经营活动所利 用，但尚未开发的农地和荒地。 5. 土地开发：指将“生地”开发成可供使用的土地。 6.土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权利，包括开发权、收益权、处置权，政府以招标、拍卖、协议的方式，将国有土地在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地符合城市规划要求，土地使用者可申请续用，经批准并补清低价可继续使用。 1）招标：指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 2）拍卖：指出让人发布拍卖广告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 3）挂牌：指出让人发布挂牌公告，按公告规定