房产房产项推广方案.docVIP

林西项目推广方案 P1：宝马房地产 林西项目策略规划提要 赤峰日报·房地产周刊 前景置业广告策划部 艺鑫广告设计有限公司 P2：目录： 第一部分：项目发现 第二部分：项目定位策略 第三部分：凝聚共识 合力双赢 P3：第一部分：项目发现 【目的】：根据项目地块、区位特征及市场空白，对项目进行定位，保证项目利润和资金流。 P4：【项目分析】： P5：SWOT分析：通过对项目优势（Strengths）、劣势（weaknesses）、机会（opportunities）、威胁（threats）进行分析，为项目寻找优势，补偿劣势，发现机会，规避威胁，确定项目的推广 P6：项目优势（S.）□地处西山风景区、风光优美 毗邻规划中的204国道，出入林西镇交通较为便利 距离林西一中、二中较近 体量较大，能做出好产品 P7：项目劣势（W.）■地段较偏僻，本地居民认可度较差 非成熟居住区，周边居住氛围差——贫民区 交通不便，无公交线路 商业配套不完善，购物不便 项目规模较大，在林西小镇消化困难 P8：项目机会（O.）■新建204国道较近，大交通的改善能够抵消部分区位劣势 刚性需求/改善性居住需求较大 投资观念日益成熟 P9：项目威胁（T.）□大量的新建商品房进入市场，消化了购买力 年度开发量较多，新项目较多，竞争激烈 国家调控政策、信贷政策对人们信心的打压 P10：项目分析总结：相当于造一座城！ 购房者心态：地段——价格——户型——心理满足——产品的认可 P11：项目前期的产品定位很重要！ 4P——第一位是产品 4C——第一位是需求 开发适销对路的产品，销售难度小；开发产品缺乏卖点，销售难度大！ ——思路决定出路！ 不同的策略会演绎出不同的产品定位、不同的销售推广模式和不同的销售效果。 选择什么样的操作思路，取决于宝马地产公司自身总体发展思路以及经营状态的综合考量。 做高端物业市场？ 走大众化产品路线？ 永续发展？ 所以，我们认为，现阶段首先要研究我们要做什么样的产品！ P12：第二部分：项目定位策略 定位产生联想 形成差异，创造竞争优势 通过对项目区位状况的基本了解以及对林西市场的简单走访，大致确定了以下两个不同的项目定位： P13：【策略一】：价值导向——走品质化、品牌路线，建设高性价比住宅小区 P14：该项目定位特点：①赋予产品较强的竞争力，在竞争中获得显著优势 ②产品的附加值高、利润空间较大 ③做成品牌项目，利于二期销售 ④做成企业品牌，为企业发展创造空间 P15：支持观点：①目前林西镇市场上的产品档次较低，存在高端物业市场空白 ②人们对居住品质要求日益提高，追求精神层面，获得心理满足 P16：操作层面：①需要在产品设计、品质塑造上投入较大的人力物力，尤其是项目的包装要作为重点 ②销售前期需先造势蓄客，做形象推广，因此会出现前期销售进度较慢的情况，但随着价格的公布，后期销售进度会明显加快。③宜采取低开高走的策略。 P17：不利方面：①回款较慢，对开发企业资金链要求较高 ②在规划中作出调整，加入一些能突出产品品质的元素，如景观小品、健身路径、生态美食广场等； P18：产品策略：①外立面漂亮、材质好、色彩丰富、高档又显精致 ②注重景观绿化设计、休闲功能区规划，规划出靓点 ③突出智能、安全、物业等软环境，强调居住感觉 ④80-110㎡为主力户型，大主卧大客厅，强调采光、功能分区 P19：推广策略： 案名：摆脱现有林西项目案名的低层次，设计一个大气、能让购房者产生丰富联想的案名，如四季花城、宝马·尚城、西山豪庭等； P20：②GWSAC整合推广——多种沟通手段联动，最短时间提高项目形象 G——景观规划：先期规划，做好节点，沙盘展示；提升项目档次，营造购房者未来预期 W——现场包装：围挡、路牌、项目指示牌，美化工地现场、提升项目品质 S——样板间：对户型和居住氛围直观解读，让购房者感受自己未来的家 A——外卖场：重大节日组织外卖场推广，增加接触面，方便消费者了解项目 C——有效沟通：报纸、海报、传单、楼书、VI系统、户外广告、影音等形式进行项目整体推广；开盘、封顶等活动推广，达到有效传播与沟通。 P21：如果宝马房产有计划在中高端市场发展，打造房地产开发品牌企业，做口碑、影响力、知名度，建议采取本思路。 P22：【策略二】：价格导向——大众路线，平民小区 P23：特点：①目标群体定位为中低端群体 ②以低价吸引置业者关注 P24：优点：①低价会吸引较多低收入群体关注 ②无需关注