房地产行业展现状及政策环境.docVIP

房地产行业发展现状及政策环境 一、房地产业发展现状分析及发展趋势 （一）房地产运行态势 史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区松动蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。 1、全国房地产运行态势 一是房地产的总体规模越来越大，房地产投资增速持续减缓，市场总体供大于求。2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），比2013年回落9.3个百分点。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。 二是土地市场同比回落，商业地产销售增幅高于住宅市场。2014年，全国300个城市共成交土地27907宗，同比减少28%；成交面积104032万平方米，同比减少31%。连续几年，商业营业用房销售增幅高于普通住宅。2014年，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。随着城市化进程的深入、居民消费能力的不断提高，未来商业地产将有较大的补涨空间。 三是限购松绑与限贷政策调整陆续出台，政策环境趋向宽松。2014年全国房地产市场延续下行趋势，中央与地方政府调整房地产政策，大多数城市限购放松或取消，以刺激需求释放。但限购松绑后市场预期并未根本转变，地方政策陆续通过调整信贷公积金、财政支持等方式拉动需求；2014年三季度末央行出台“住宅金融政策”调整限贷以促进住宅市场平稳发展，预示着房地产市场发展环境短期内将发生明显变化。总体来说，在宏观环境重改革、调结构、稳增长的大背景下，房地产市场发展环境有所改善。长效机制推进与调控方式的转变，有利于房地产业长期健康稳定发展。 四是多数企业销售低于预期，高库存、高负债，资金压力大，融资规模上升。销售方面，重点品牌企业持续领跑市场，部分中型房企加快销售进度，但多数企业整体目标完成率仍低于去年同期；土地投资方面，房企投资更趋谨慎，城市布局聚焦一线城市，二三线城市占比回落。融资方面，多数企业资金压力较大，融资规模持续上升；随着海外融资成本上升，重点企业海外融资规模下降；国内中期票据市场监管放开，多数企业发布票据融资计划，预计未来直接融资规模将上升。 五是企业竞争加剧，行业集中度进一步提升。市场开始走向分化，一些实力较低的正在被洗出市场一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地二是房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难是由于利率提高，一些中小房地产无力支付房地产信贷的利息是大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化从而提高市场集中度。2014年，房地产开发投资3911.3亿元，比2013年增长12.3%。其中，住宅投资完成1962亿元，增长13.8%；写字楼投资完成750.2亿元，增长22.6%；商业、非公益用房及其他投资完成1199.1亿元，增长4.5%。—2014年北京房地产投资额 年份 2011年 2012年 2013年 2014年 投资额（亿元） 3036 3153 3483 3911 二是土地市场供应量明显下降，宅地成交下滑，商业用地异军突起。2014年，北京市共推出147宗土地，建设用地总面积967万平方米，较上年减少35.2%；成交141宗，建设用地总面积938万平方米，较上年下降29%。土地出让金总计1917亿元，同比增长5.2%，推出、成交楼面均价分别为9813元/平方米、11529元/平方米，同比增幅分别为97%和51%。三者均创历史新高。从成交结构来看，2014年北京实现成交的141宗土地当中，宅地成交52宗占比37%，较去年减少22宗，规划建筑面积为901万平米，与去年相比减少431万平米，成交总金额1311亿元，相比去年增加2%；而商业地块全年累计成交44宗占比31%，规划总面积达564万平米，与去年相比增加85万平米，总成交金额达588亿，较去年增加120亿元。剩下的45宗则为工业用地，占比32%。住宅、商业、工业用地所占比重基本持平。 表：2011—2014年北京土地成交量 2011年 2012年 2013年 2014年 土地宗数 249 163 215 141 规划建筑面积（万平方米） 2329 1693 2401 1663 成交额（亿元） 1057 648 1829 1917 3、住宅市场成交创新低，均价创新高。2014年北京商品住宅（不含保障房）共实现成交79784套，成交面积829.58万平方米，相比去年分别减少26.7%、29.8%，而这其中还有18860套为自住型商品房所贡献，扣除该部分，纯商品住宅仅为60924套。