澳大利亚房产商业买卖须知.doc

澳大利亚房产商业买卖须知 1、何谓物业卖家声明书 SECTION 32 STATEMENT 澳洲法例规定，凡买物业前，卖家一定要给予买家这份文档——即卖家声明书，并要买家签署后才可签署买卖合同。这声明书目的是要保护买家利益，确保他们知道所购买物业的情况。业主须在这文件上公开有关物业的：按揭情况﹑城市规划﹑建筑许可证﹑水费﹑政府通告﹑通往物业公路的状况﹑土地限制或禁止某些用途的说明﹑电﹑煤气﹑水﹑电话的接驳﹑地契等等。列出这些内容的目的在于：买家要从这些数据中确定该物业是否适合将来使用。例如﹐买家想将一间商业楼宇改为住宅用途。他应该确定现在的城市规划是否准许商业用途﹐更重要的是这个规划在未来会否有所改变。另一例子是，该物业是否在污染的土地上﹐声明书不可能会指出这一点﹐但买家应该找律师作调查。 　　●若发现声明书内容有错误﹐该如何处理 如果这些错误是违反法律的﹐卖家和他的律师都会受到制裁﹐买家亦可因此退出买卖合同﹐收回所有的定金。 　　2、卖家可否售卖违例建筑 法例不禁止该类建筑物的销售，因此买家自己要小心，在签署买卖合同之前应查清该建筑是否违例。例如﹐市政府有否发给该物业建筑批准﹐而这些建筑完工后有否得到市政府的合格检查。若没有合格检查﹐则有可能将来市政府不接受该建筑的合法性﹐也会下令让业主修改建筑﹐直到合格为止。调查建筑合法与否﹐一定要在签署合同之前进行。否则﹐买家便自动承担责任。所以﹐若没有做这项调查便签约﹐以后才去调查有关的建筑批准﹐有可能导致市政府去调查该物业的建筑﹐要是不幸真的有问题﹐市政府会下令买家去修改物业直到合格为止﹐这样更得不偿失。 　　3、外国人可否在澳洲买住宅楼宇 为了保障国民居住福利﹐澳洲政府制定的“外国收购法” Foreign Acquisttios And Takeovers ACT 1975 管制外国人投资住宅地产。一般，外国人可买到的住宅物业是在建筑期间或新建成的单位 Strate Unit 或地与产配套 House/Land Package 。一般情况下﹐这些可从地产发展商 Off The Plan 那里购买。发展商要预先向政府申请批准﹐最高只可卖五成给外国人。重新发展的单位如果是由非住宅用途改建成住宅用途的话﹐也可以得到政府批准卖给外国人。但重新修建的单位则不包括在内。 　　●外国投资者买了以上的物业可以自住或出租吗 两者都可以﹐再转卖亦没有限制。但要留意物业再转手是不是新建成或从未售出过。换言之﹐外国买家不能向你购买此种物业。 　　●什么情况下外国人不可买整个房地产开发项目 一般情况下，外国人都不准买整个房地产开发项目﹐除非是下列两种情况： 　　1 外国人要临时居留在澳洲超过十二个月以上﹐例如﹐在澳洲留学﹐但留学生的买楼限制在三十万澳元以下。 　　2 外国公司在澳洲有业务﹐需要给来澳工作的行政人员提供住宿。 　　但要注意的是：这两者亦非长久性﹐一旦申请的原因到终止之时﹐物业便须马上卖出。 　　●另外，澳洲政府虽然不批准外国人买二手房屋﹐但却欢迎外国人投资发展住宅地产。方法是先向政府机构申请提出计划。例如﹐买一块地﹐然后在十二个月内动工建房。审批的标准是最少支出地价的五成在发展费上。完工后﹐物业可用作自住、出租或转手。另一种方法是重建住宅物业。这些物业要在它的经济寿命末期重建可增加房屋的数量。对此﹐政府也规定发展费用要超过旧屋买入价的五成。 　　●其它非住宅物业的情况： 　　商用物业： 　　这定义为已经发展的商用物业﹐如：办公楼、工商业大厦，但不包括空地﹑酒店设施﹑住宅物业 房屋﹑单位﹑小农场 ﹑农场地。少于五百万元的商用物业投资不需政府批准。 　　附带购买的商用物业： 　　如投资的工商业需要用这些物业作厂房和店铺之用等等﹐则也不需政府批准。 　　4、首次买楼自住者可获七千元【首次购房补贴政策会有临时变动，比如澳洲政府宣布提高首次购房津贴及其影响】 　　自今年 2005年 七月一日起﹐凡首次购房或建房自住人士均可得到七千元的政府补贴﹐以弥补消费税GST开始实施后因楼宇升值所带来的负担﹐但此补贴只给予从未拥有过自己的房产 包括自住或出租投资 者。此规定亦加于申请者的配偶上。若两位或以上共同使用该楼宇﹐补助亦只是七千元﹐而且这补助是一次性的﹐领取以后便不可再申请。申请者的入息是没有限制的。此规定在全国范围内实行﹐但每省和地区独立实施。维省议会正在审批这一法案﹐预计印花税SRO会执行管理工作。到时申请者要向SRO申请﹐经它审批后﹐款项便能发放使用。 　　5、签订房地产购买合同时 CONTRACT FOR SALE 应注意的一些法律事项： 　　1 如果购买房地产是两人以上，首先要考虑这房屋是大家共同拥有 JOINT TENANT 呢?还是各自按股份拥有 TENANT IN COMMON 如果房地产