三亚凤凰水城项目市场研究报告_27P_.pptVIP

三亚为著名的热带滨海旅游城市，得天独厚的地理位置和气候条件使其成为旅游度假胜地 三亚位于中国最南端，北纬18度，全年长夏无冬，以热带海洋为主题的旅游资源丰富； “中国只有一个三亚”，得天独厚的地理位置和气候条件，每年吸引全国各地乃至世界各地的旅游者； 随着世界小姐选美等活动的召开，旅游区建设的完善，城市旅游档次和形象不断提升； 2009年旅游人数超过669万人次，三亚已经成为著名的旅游度假胜地 项目地处三亚城市中心边缘，市区主干道解放路、河东路、凤凰路在项目四周交汇，通达性较好 项目所在地处于城市中心区的边缘地带，属于老城区拓展区域； 项目区域为新老市区主要干道河东路、解放路、凤凰路交汇地带，通达性较好； 地块解析小结——项目具备开发旅游地产条件，但是存在一些不利的限制要素 项目属性界定：在旅游地产成熟城市中的市中心区域内，具有一定景观资源的旅游地产开发超级大盘 各板块产品总结——市区内产品以公寓为主，别墅产品多集中在三亚湾片区 市区个案主要分布在三亚河、临春河沿线 针对本项目未来推案公寓产品市中心区、非一线海景的自身条件，确立当前直接对比样本个案 在样本个案中，嶺海为本项目追随个案，仅价格具参考意义；山水天域主打投资，但景观资源逊于本项目；时代海岸对本案参照意义更大 客户置业观念及置业特征变化历程：度假和养老的客户置业已经从一线海景楼盘转为二线海景楼盘或无海景楼盘 看重三亚的度假环境是购房者的首要考虑，经济价值排序：海资源－区域－产品 从消费者调查及访谈中显示，经济考虑决定了购房行为。在考虑三亚度假价值首要重视的是海景资源的优劣，其次是区域考虑，再根据具体的产品进行选择。 基于客户来源及客户置业目的将客户进行分类 置业目的： 度假及投资 养老 投资 财富层次： 按照顶级、高端、中端进行划分 顶级客户置业特征分析：以度假兼保值为主要目的，绝对海景资源占有，对总价不敏感，看重区域或楼盘带来的尊贵感 高端客户置业特征分析：主要以度假、养老为目的，以海景和性价比为综合考虑因素 中端客户：看重三亚大环境，置业以性价比为首要考虑因素 项目可能吸引的客户以高端客户和中端客户 基于市场环境分析，和项目发展方向初判，项目未来发展最可能的客户为高端客户D、E、F，及部分中端客户G、H、I 三亚凤凰水城项目 市场研究报告 2010年3月 Shanghai Chongrui Real Estate Consulting Co. Ltd 上海中瑞房地产经纪有限公司 2 市场环境解读 3 机会挖掘 1 项目认知 报告架构 宏观机会挖掘 客户机会挖掘 间接竞争环境解读 直接竞争环境解读 1 项目认知 城市认知 项目认知 三亚 城市认知 项目认知 区位 老城区 三亚湾 城市拓展区 凤凰路 河东路 解放路 1.区域成熟 处于城市中心区和旅游度假区交汇地带，市政配套齐备； 2.交通条件便利 处于解放路、河东路、凤凰路交汇处，交通便利； 3.良好的自然环境 三亚河纵贯小区，一线河景； 4.规模大、产品线丰富 百万平米大盘，产品组合丰富多样，具备持续打造楼盘品牌的条件； 1.海景资源不足； 处于二、三线海景区域，海景资源相对缺乏； 2.距各景区位置相对较远 除三亚湾外，距三亚其他主要景区距离较远，难以直接承接已成型旅游资源； 地块优势条件 弱势因素 处于城市中心区和新兴区域的衔接地带，仍属市区范畴； 交通极为便利； 交通便利 仍属大市区范畴 区域 三亚是我国唯一热带城市，冬季气候温暖、风景怡人,为滨海旅游度假胜地； 三亚旅游地产市场已经趋向成熟，每年有大批外地度假客户来到三亚购买度假房产 一线河景 局部非一线海景 地处三亚 区域内旅游地产市场成熟 描述 诠释 属性界定 大环境 三亚河贯穿项目，一线河景； 高层中南侧局部有一定非一线海景； 资源 项目属性 旅游地产成熟城市 项目属性界定： 区域成熟度高 具有优质景观资源 项目特征要点：市中心区，非一线海景 2 市场环境解读 标杆个案解读 直接竞争环境解读 市场格局 三亚湾片区 市区 公寓：30000-40000 产权式酒店：35000-70000 别墅：40000-70000 公寓：23000-29000 产权式酒店：26000-29000 别墅：60000-70000（报价） 主要个案分布 4 10 1 2 8 7 9 5 6 18 16 14 13 12 11 15 17 3 市区个案 三亚湾个案 别墅个案 1 嶺海 2 华庭天下 3 揽海听涛 4 昌达山水天域 5 天泽湖畔 6 卓达东方巴哈马 7 山屿湖 8 汇丰国际度假公寓 9 鸿洲时代海岸 10 三亚山水国际 11 鲁能三亚湾新城 12 美丽新海岸 13 金中海蓝钻 14 克拉码头 15 三亚湾海居 16 三亚海岸名都 17 东和中