城市综合体的中国式游戏放长线,钓大鱼.docVIP

城市综合体的中国式游戏放长线，钓大鱼最近几年，商业综合体“只租不售”模式在北京、深圳、上海等一线城市红得发紫，如深圳的万象城、京基100、海岸城等。“只租不售”为什么这么火？从投资回报的角度来讲，“只租不售”看重的是长线回报，一般来说至少需要7~10年的周期，对开发商而言，短期来看虽然存在着大量的资金沉淀，但是从中长期来看，开发商长期持有该商业物业，除了获得租金收益外，同时还享受资产增值、品牌复制、产品模式多元化等多重收益。商业物业“永远都是恒隆的孩子”商业地产的“只租不售”与稳定增长的租金收益密不可分，而租金收益的稳定性来源于持有物业中持续增长的营业额。从国内“只租不售”模式的代表华润置地来看，2011年，华润包括酒店经营在内的投资物业营业额达到了港币27.92亿元，比上年同期增长了57.1%。其投资物业账面总值为港币259.89亿元，占总资产的比例已经达到16.4%，营业额贡献率达到了5.1%，其租金回报率在行业里面处于领先地位。而在恒隆看来，在每个城市里，永远是最好的少数土地升值最快，这也就是为什么恒隆不与竞争对手拼土地储备，不在北京、上海这样高成本的城市拿地。对于商业物业，恒隆都采用“只租不售”的方式，虽然资金回笼时间漫长，但能依靠物业本身快速的价值增长弥补。对于将商业物业卖掉的开发模式，恒隆地产董事长陈启宗将其比喻为“孩子生了以后不养”，而恒隆地产旗下的商业物业则“永远都是恒隆的孩子”。对于恒隆的开发模式，陈启宗表示：“我们是买了地就盖，不光依靠地价与房价的升值，而是通过我们团队的经验和能力去创造价值。”??2008年恒隆年报中提到，在过去5~7年当中，恒隆地产租金收入增长率一直维持在两位数，而未来3年内，公司整体租金收入增长率仍然将继续保持两位数。事实上，直到2010年，恒隆地产的租金收入仍然保持两位数的增长率。2010年，恒隆地产在内地租赁业务的营业额达到港币19.31亿元（不计2010年6月底开业的沈阳皇城恒隆广场），同比2009年增长14.4%，其增长额主要来自于商铺租金。其中上海恒隆广场的租金收入为5.13亿港元，同比增长32.8%；港汇广场的租金收入为7.26亿港元，同比增长19.8%。由于写字楼项目较为依赖国际市场，受到金融危机的影响较大，因此2010年租金收入比2009年略低，但仍达6.6亿港元。链接：基于收益的抉择——“港汇与恒隆之争”港汇广场（Grand?Gateway?66）位于上海最大的徐家汇地铁站上盖，交通方便。恒隆地产于1992年12月与上海市政府签署《上海市国有土地使用权出让合同》。项目总占地面积16.5万平方米，总楼面面积32.94万平方米，包括一个购物广场（地上6层，地下1层）12万平方米，两栋写字楼12.38万平方米，以及三栋服务式公寓共计8.56万平方米。经过扩建，港汇广场的商铺面积由最初的9.92万平方米提高到12万平方米。自2002年以来，港汇广场购物中心一直维持100%的出租率。目前一共448家商铺，经过十余年的发展，商铺品质不断升级，国际品牌及香港品牌已占到所有品牌的75%，涵盖了消费领域各种标杆品牌。港汇广场开业以来，租金收入节节攀高，即使在2008~2009年次贷危机期间，仍然保持了19.5%的租金增长率。上海恒隆广场（Plaza?66）位于上海静安区南京西路1266号，总楼面面积27.3万平方米，包括一个购物商场，两幢写字楼。恒隆地产于1993年12月与上海市政府签署《上海市国有土地使用权出让合同》，并于当月开工建设第一期购物中心和66层写字楼，2000年12月竣工，2001年7月正式营业；第二期一幢51层的写字楼于2003年3月开工并于2006年12月竣工投入使用。恒隆广场也给恒隆地产带来了丰厚的回报，自从开业以来，始终保持着两位数的增长率。恒隆广场和港汇广场两个项目，目前均是商业圈租金最高、品牌档次最高、出租率最高的项目。从近几年的扩张来看，恒隆已是铁定要将这两种模式推及到内地各大城市。但是对于推广模式的选择，恒隆地产为何更倾向于港汇的模式？一方面，随着财富由一线城市扩散至二线城市，富裕一族对奢侈品需求与日俱增。二线城市之有钱人必须到一线城市购物的现象没有理由继续下去；另一方面，作为第四级物业的港汇广场，购物人群数量上将远高于追逐奢侈品牌一族。这一阶层人口属于正向上游进军的中上阶层，人数正急速上升，他们对高水平商场、环境及服务有更多需求，然而今天在全国任何地方，能满足其需求的商场可谓寥寥无几。从商场经营者角度来看，相对于恒隆广场单一的经营方式，港汇广场有两个途径可增加租金收入。（1）吸引更多购物人士，（2）找到更豪华的租户取代现有租户。港汇广场1999年首次开业时，能吸引到一家香港品牌已属幸运，因为当时并无任何国际品牌在当地驻足。时至今日，这类品牌已占港汇广场4