2008年上海松江新城别.docVIP

松江新城别墅市场分析 一 松江整体住宅市场分析 2007年松江住宅市场呈现严重供不应求格局，大量存量房实现去化 价格也一路高歌猛进，均价从年初的7000元/平米飙升至年底的约10000元/平米，并稳稳站上9000元/平米。 2008年以来，由于市场供应有限，成交萎缩，价格涨幅趋缓，但仍稳步上涨。 二 松江新城别墅市场分析 别墅供应愈发稀缺，尤其独立别墅，2007年成交速度明显加快。 独立别墅成交平稳，联排、双拼别墅仍占据绝大多数市场份额 松江别墅成交套数（2007年） 成交量下降主要是由于别墅新增供应过少 市场成交主力仍为联排、叠加等经济型别墅产品。 松江别墅成交价格分析(2007年) 各种别墅成交价格均稳定上升 松江新城板块 松江新城板块在售的独立别墅项目主要有海上花园别墅和温莎半岛别墅，单价在从去年的15,000元/平方米飙升到现在20000-25000元/平米左右，总价在800万左右。单套面积在360-400平方米，花园面积在600-1,000平方米。温莎半岛近期成交均价达到30000元/平米。且月均去化达到5套/月。 松江新城板块在售的双拼别墅，单价从去年的在7000元/平方米升至现在的10000-12000元/平米左右，总价在200万左右。单套面积在250-300平方米。 松江新城在售的联体别墅，单价在8500-10000元/平米左右。单套面积在200-250平方米左右。 松江新城板块在售别墅代表项目 楼盘名称 总户数 容积率 单价（元/平方米） 单套住宅面积（平方米） 销售套数/月 海上花园别墅 112 0.3 20000(独栋) 288-398 2.3 温莎半岛别墅 69 0.29 30000(独栋) 360-532 5 昌鑫花园 226 0．79 18000(独栋) 8000(叠加) 200－300 8．4 通过对比，项目周边叠加、联排别墅去化速度明显快于独栋别墅。 但独栋别墅更具有稀缺性，未来溢价空间更大。 市场结论 松江别墅供应日渐稀缺，销售平稳，价格稳步上升，未来趋势依旧看涨。 由于国家政策土地政策紧缩，长期来看，市场将长期保持供不应求格局 三 代表个案调研 温莎半岛别墅项目概况 　 　 　 　 　 　 物业名称 温莎半岛别墅 项目实景图 　 　 　 　 　 开发商名称 上海旭嘉物业类型 别墅 ? 所在区域 松江 ? 所在板块 松江新城板块 ?　 楼盘地址 上海市松江区三新北路900弄1500号 ?　 总建筑面积 28638㎡ ? 工程进度 交房 ? 　 建筑形态 低层? 容积率 0.29? 　 开盘日期 2006年9月15日 ? 销售状态 销售 ? 　 销售报价 　　 独栋:2008年1月;?销售单价:30,000元/㎡;?] 　 物业管理 新城物业管理公司 ? 交房日期 2007年4月15日 　 周边配套 　 　 　 　 　 　 项目四至 东 滨湖路? 南 通乐路? 道路位置图 西 三新路? 北 通源路? 　 　 　 交通主干道 三新路、通源路 ? 　 公共交通 沪松专线? 　 轨道交通 M9 ? 人文自然景观 佘山天文台 公园绿化 湖心公园 ? 就医条件 松江第一人民医院松江分院 商业环境 英国特色湖滨休闲商业街 ? 就学条件 松江大学城? 产品塑造 　 　 　 　 　 占地面积 98752㎡ ? 总建筑面积 28638㎡ ? 产品规划图 　 　 　 　 规划户数 69户 ?　　 容积率 0.29 ? 绿化率 60% ? 物业管理费 2.20元/㎡.月 ? 车位配比 1:1.00 ? 车位数量 69个? 建筑形态描述(别墅) 别墅类型::独栋;?独栋69栋;? 建筑形态 低层 ? 小区景观 30万平米宽阔水景 房型信息 名称 面积 套数 比例 单栋别墅 350-400㎡ 38套 55% 单栋别墅 400-450㎡ 25套 36% 单栋别墅 450-500㎡ 2套 3% 单栋别墅 500-550㎡ 4套 6% 建筑外观及公共区域描述 进户门：柚木实木门 窗材：高级实木、进口五金件、中空双层玻璃 　 装修情况 毛坯 ? 智能设施及其他 安保系统：电子寻更系统,红外周界报警系统；? 智能化设施：访客可视对讲系统,小区智能化控制中心；? 供水系统：每户安装四台进口水泵；? 车库配置：进口白色镀锌彩钢板,数字遥控开关；? 其他配置：每户送阿里斯顿热水器；? 　 公建配套 儿童乐园;医