安徽六安皖西新闻大厦项目投资分析报告-.docVIP

前 言 皖西日报社： 我公司受委托，对投资研究。研究资料来源有：《 安徽高速房地产营销策划有限公司 二OO六年十一月二十八日 目 录 第一部分 城市经济文化背景 第二部分 六安市近三年房地产市场分析 第三部分 六安市现阶段房地产开发情况及需求分析 第四部分 相关楼盘项目市场调查 第五部分 皖西新闻大厦项目SWOT分析 第六部分 皖西新闻大厦“开发思路Ⅰ”（出让）投资效益分析 第七部分 皖西新闻大厦“开发思路Ⅱ”（划拨）投资效益分析 第八部分 开发思路Ⅰ、Ⅱ综合比较分析 第一部分 城市经济文化背景 一、六安市情概述 六安辖五县（寿县、舒城、金寨、霍山、霍邱）四区（金安、裕安、开发区、叶集试验区），市域总面积17976平方公里，占全省总面积12.9%。 六安市区行政区域土地面积3583平方公里，市区行政区域面积为全省之最。行政区内实际已经开发建设（市政和公共设施基本具备）的建成区面积46平方公里，建成率仅1.28%。市区总人口175.5万人，仅次于阜阳市（181.77万人）；其中非农人口31.5万人，仅占市区总人口数的17.9%。六安城市人口密度490人/平方公里（175.5万人/3583平方公里），全省平均城市人口密度为1471人/平方公里，合肥已达2458人/平方公里。 截止2004年底，全市常住人口667.75万人，其中居住在城镇的人口140万，占市域总人口的比重（城镇化水平）仅20.97%，远低于全省的27.81%。市区人均居住面积13.32㎡。 六安常年外出流动就业人口达107万人，季节性外出务工者约35万人，大部分人在省外从事劳务活动。可以预见，日益庞大的农村剩余劳动力人群异地城市化现象将持续下去。 二、六安经济与历史文化概况 2004年，六安市国内生产总值228.8亿元，人均GDP约422美元。考虑到在外地打工收入汇入本地，六安市实际人均GDP应处于600～700美元的水平。 六安具有多方面的优秀文化——皋陶文化、楚文化、红军文化、茶文化、酒文化等。其中以皋陶文化为主力。六安有著名的将军县，茶叶六安瓜片作为历代的贡茶早已闻名遐迩，酒文化以霍山的百年迎驾酒为首。 三、六安城市规划发展概况 1.经济发展目标 根据增长速度预测，六安未来20年的经济发展采用两步走的战略部署。第一步实现小康社会的目标，第二步实现中等发达的水平。2010年：GDP总量达到490亿元（59亿美元），年均增长率10%，人均GDP1000美元。 2.人口规划 规划城市人口规模： 城市人口（万人） 城镇人口（万人） 城镇化水平 近期（05年） 32 152 26% 中期（10年） 40 201 35% 远期（20年） 60 326 50% 3.交通规划 （1）宁西高速六安段：国家2010年远景规划中加快西部地区公路交通重点建设的8条公路大通道之一，六安境内东起高店西至叶集，全长93.47公里，2009年全面建成；建成后将成为连接西北与华东地区的便捷公路通道，对缩短东西部经济发展差距并促进沿线经济的发展具有重要意义。 （2）六武高速：是国家重点公路上海—武汉公路的重要支线，是连接华东及中南地区的交通大动脉，该道路将与105国道、312国道、210省道、209省道一起形成大别山区公路网的骨架。 （3）商景高速周集——六安段：是国家重点干线公路规划中东营至香港公路的一段，安徽省“三纵四横七连”公路主骨架规划中的“纵3”。六安境内北起霍邱县周集镇，南至裕安区二天门，与六叶一级公路相接，全长92.74公里，拟于2006年底建成通车。该项目建成后，将与沪蓉高速公路、京福国道主干线以及规划的六安—武汉高速公路等连接起来。 （4）商景高速六安——潜山段：六安境内北起裕安区二天门至黄尾结束，全长154.74公里，将于2008年建成通车。该项目直接连通连霍国道主干线、上海—洛阳、上海—武威、杭州—兰州国家重点公路、沪蓉国道主干线、沿江高速、形成高速公路网的规模效应。 （5）宁西铁路六安段：从南京至西安的铁路经过六安，已经于2004年1月18日建成通车。 （6）沪汉蓉高速铁路：上海—武汉—成都高速铁路经过六安，目前方案还在研讨中。 高速公路及铁路的规划建设，将密切六安与长三角经济圈及周边省份的联系，扩大商机，大力促进六安经济腾飞。 4．土地利用原则和发展方向 （1）以现有城市建成区为发展基础，实行城市外延拓展及存量土地的再开发相结合；在规划近期要着重优化建成区范围内的土地资源配置。充分利用现有城市各项设施，优化城市生活环境，提高城市生活品质。 （2）依托宁西铁路和312国道的便利交通运输条件，城市向西南和南部方向发展，在规划中期形成功