安徽宿州中央大厦项目营销策划报告_67页_.docVIP

宿州中央大厦项目营销策划报告 目录 第一部分 宿州概况及经济发展情况……………………………………………… 第二部分 宿州高层物业调研……………………………………………………… 第三部分 项目定位………………………………………………………………… 第四部分 客户定位及产品建议…………………………………………………… 第五部分 营销推广………………………………………………………………… 前言 首先，感谢贵公司给予我司参与中央大厦项目提报的机会。在初次与开发商接触后，我司成立了专案组。在进行了大量的数据收集和部分市场调研工作后，完成了本项目的定位，并对项目营销作了细致的阐述。 　　我司认为：中央广场项目存在较大操作空间，经过较为充分的论证，我司对操作该项目有十足的信心，我们将在今后的工作中竭尽全力，为贵公司提供最好的服务。 　　由于时间较仓促，本次报告的内容主要是表达我司对项目的初判及策略的方向性思考。预祝本项目成功热销！谢谢！ 安徽百惠置业投资顾问机构 2009.10.18 第一部分 宿州概况及经济发展情况 一、多角度看宿州 二、城市规划 宿州市近期城市建设规划主要方向为以下四大区域： 汴河新区：以三角洲公园为中心的新区是城市重点拓展空间； 西南片区：以西昌南路与纺织中路为重点的区域； 南部产业职能区：主要包括迎宾大道和南外环区域； 道东片区：以淮河东路与浍水东路为主的区域改造。 三、宿州经济发展——GDP总值 宿州市GDP总量一直呈现稳步增长的态势，但增长率时有波动，且低于安徽省同期GDP增长率（近五年平均12.2%）；经济发展的速度较慢。 2007年宿州市GDP为424.9亿元，同比增长12.5%，增速提高 四、宿州经济发展——与省内同等城市比较 宿州市国名生产总值在安徽北部片区的城市中排名靠前，但就人均国名生产总值来看，在全省仍处于中等偏下水平，城市化水平仍然不高。 宿州市的GDP增长率也低于其他城市，低于全省平均水平，表现出经济发展的后劲不足。 五、固定资产投资与房地产投资 宿州市历年固定资产投资呈现稳步增长的态势，且增长率也呈逐渐上升的趋势发展，固定资产投资增速较快； 固定资产投资增速迅猛，所占固定资产投资的比例也在不断上升，房地产投资增速也间接反应了宿州房地产发展的速度较快； 六、宏观经济情况总结 第二部分 宿州高层住宅及写字楼研究 一、宿州房地产板块与分布 宿州市的房地产板块目前可以分为六个，分别是老城区板块、汴河新区板块、道东板块、西区板块、南区板块和经济技术开发区板块； 几大板块相互联系，构成宿州“L”的城市发展空间。 二、宿州市在售高层项目分析 项目名称 尚街·国际新天地 恒馨·财富广场 中盛·凤凰假日 两淮·宿州新城 区 位 位于东昌路与环城南路交汇处，市中心区 位于西昌路与汴河路交汇处 位于人民路与交汇处 位于淮海路与银河一路交汇处 总 体 量 18万方 6万方 9万方 60万方 物业类型 高层住宅、写字楼、商业 多层、小高层、高层、商业 多层、小高层、高层 多层、小高层、高层、别墅、商业 主 诉 求 处繁华之中，居优越之上 授之渔，一切皆有可能！ 城市中坚领域，阳光双景名宅 两淮在造一座城！ 在 售 高 层 体 量 在售3幢高层，约3万方 两幢小高层，两幢高层，约3.5万方 在售两幢小高层。体量1.5万方 在售两幢高层约2万方 在售户型 92㎡两室，118㎡、131㎡三室 75-140㎡两居到四居 80㎡两室，120、130㎡三室 92-136㎡两室和三室 价格情况 3100—3700元/㎡，均价3450元/㎡ 均价3600元/㎡ 小高层均价2800元/㎡ 起价2400元/㎡，均价2900元/㎡ 销售情况 目前销售40%左右 50%左右 销售率不足20% 10月份开盘，目前销售30% 后期推量 后期高层存量约8万方 存量约1.8万方 后期存量约5万方 后期体量较大，估计有40万方 宿州市在售高层项目分析 项目名称 环宇·银河绿苑 河畔一号 鸿儒世家 众德·祥福园 区 位 位于西昌路与银河一路交汇处，新区中心 位于银河一路与人民路交汇处 位于西昌南路与纺织路交汇处细 位于经开区交汇