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京广项目市场调研分析报告 一、北京市房地产宏观分析 2 1.1总体经济环境分析 2 1.2政策环境分析 3 二、CBD市场概况 7 三、项目概况 9 3.1项目概述 9 3.2 交通状况 9 3.3 周边配套 10 四、区域市场调研 10 4.1周边项目市场数据 10 4.2数据分析 10 五、项目定位初想 13 5.1 项目swot分析 13 5.2项目定位 14 六、项目疑难问题 14  一、北京市房地产宏观分析 1总体经济环境分析 经过了2005年的“观望年”，2006年的北京楼市备受关注，经过这两年国家对房地产 政策的宏观调控，“利率上涨、8.31大限、国八条、国六条”等的陆续出台，中国房地产市 场已日趋完善。纵观今年前三季度的北京楼市价格，比去年同比上涨了10。2-—13。9% 。 按照这个趋势，北京的楼市将继续呈上升趋势，国民经济总体发展形式依然保持良好的势头。 - 2005年-2006年，我国城乡居民消费稳定增长，人民生活水平不断提高，经济增长速度远高于世界平均水平，表明现阶段我国经济正处于高速、平稳、健康的发展阶段，经济发展优势明显并具有较大的市场潜力。 2006年前三季度全国商业地产发展迅猛。目前住宅市场投资因政策导向而骤然降温之后，商业地产被普遍看好并不断升温，因此商铺等商业地产市场迎来投资契机从投资角度看，目前住宅用房的投资回报率基本上在3％－5％，而商铺的投资回报率可以达到8％－12％，具有相当的吸引力。2005年7月21日，中国人民银行发布公告称，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币人民币升值2%。人民币汇率上升意味着国内经济整体走势良好、投资机会多、收益水平相对可观以及大量的短期投机性资金将涌入我国，这些“游资”中相当一部分将流向股市和房地产等市场，最终可能导致股市上涨，房地产价格有一定上扬。从海外的经验看,固定汇率类型的国家或地区一旦出现第一次升值,往往引发大量的投机性需求,加速房地产价格的上升。 ????众所周知，汇率变动之后影响房地产价格走势的另一个因素是政策组合，即国内利率政策和信贷政策的配合情况。加上房地产市场相对于普通资本交易来说存在着周期较长、交易成本较高、变现能力较弱、风险较大等特点，使此次人民币升值对房地产的整体影响不大。 当然在通货膨胀不可避免的大背景下，人民币汇率上升将对房价起到一定的支撑作用，未来国内大中城市的房价可能会缓慢上涨。人民币升值对以国内需求为主的中低档住宅市场不会产生直接影响是针对房地产业进行的一种宏观调控措施，主要在于抑制房地产过热，对某些房地产公司可能造成一定的冲击在无法获得廉价、充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张。国家政策面对地产控制的加紧，将导致开发成本增加、投资利润率降低。25％才能卖期房。市国土管理局下发《关于加强商品房预售许可证管理有关问题的通知》，从2004年7月1日起，开发企业要办理预售许可证销售期房，除了要提交已交清全部出让金的证明，还要出具投入开发建设资金达到投资总额25%以上的证明材料。 （6）2004年以来，房地产宏观调控正式启动这一年，调控的重点被放在了控制房地产市场供给方面，出台了紧缩土地供应和收紧开发贷款两项主要政策。而与有着“地产政策年”之称的2004年相比，2005年的政策力度更是有过之而无不及：国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，并针对当前国内房地产市场所存在的问题提出六条措施全国各主要城市房地产的交易量出现萎缩6月份的期房价格第一次出现下降，每平方米价格比上月下降约235元。可见普遍的价格下降的预期正在得以实现，而宏观调控平抑价格的作用也正在显现。对写字楼市场几乎没有影响而且因为本次调控严重打击住宅市场的投资行为，部分投资资金将投入到写字楼市场当中，对于写字楼市场将起到促进作用。政策对住宅投资的限制、外资的涌入都无不导致写字楼投资热度的急剧升温此外，北京写字楼市场需求旺盛租金逆市高涨今年年中，仲量联行发布了2006年上半年北京房地产市场研究报告北京写字楼租赁市场的需求依然旺盛，许多已入驻租户续约，纷纷扩大租赁面积，虽然交付使用的写字楼增多，但各商务区空置率保持平稳，租价小幅上涨。写字楼租价上扬也引起投资客大批涌入对于投资者来说，他们必然会把资金转向更有升值潜力、回报更稳定的市场上。因此，高品质的写字楼市场表现普遍向好，这也是投资者选择新的投资增长点的必然结果。对房地产市场需求的影响从总量上来看，入世可能带来房地产需求的增加。主要表现在：一是外来机构和人员的增加，将会带来新的有效需求。二是入世使许多消费品的价格降低，相应提高了居民购买房屋的支付能力。从区域房地产来看，由于入世对农业的冲击，大部分农民有可能逐步向附近的中小城市流动