2007年上海轨道交通对住宅价格的影.docVIP

前 言 一、研究背景及目的 自1995年上海轨道交通1号线通车以来，时至今日上海已有5条轨道交通线路通车，通车里程达145公里，超过广州（116公里）和北京（114公里），成为全国轨道交通线路通车里程最长的城市。目前上海在建轨道交通有8条，至2012年将有13条线路通车，通车里程将达510公里。届时，一张四通八达的轨道交通网地铁对房地产市场的影响，集中体现在对“市区”概念的延、放大和稀释上。首先，地铁将缩小市中心和郊区的通勤时间地铁开通后，市中心和非市中心的交通时间差将淡化，使地铁线附近尤其是原先较偏远地区的有效需求放大，从而一定程度上降低对市中心房的需求量。其次，地铁开通后，市中心的住宅可能将不再明显的。在依赖传统交通的时候，市中心交通方便，集中了城市各种公共资源，并且因人口密集而地价昂贵，房价远超其他区域，而地铁开通后，非市中 心的交通便捷度大大提高，一些原本由于地理位置太远而得不到购房者青睐的地铁沿线楼盘。轨道交通产生了“一线带活一片”的效应，沿线区域的房地产升值一、上海轨道交通概述 4 1、总体规划 4 2、各线路开工及开通时间 5 二、轨道交通对住宅价格影响分析 5 1、各线路及样本板块分类分析 5 2、各线路及样本板块综合分析 9 3、房价与站点距离关系研究 10 4、轨交房与非轨交房价格增幅研究 11 三、结论与预测 12 附录 13 上海轨道交通对住宅价格的影响研究 一、上海轨道交通概述 1、总体规划 根据最新出炉的“上海十一五规划概要”，到2010年，上海将建成11条轨道交通线，运营里程超过400公里，形成“四纵三横一环多射线”的运营规模，基本覆盖整个上海城区。（“四纵”即南北走向的3号线、7号线、1号线和8号线；“三横”即东西走向的2号线、9号线和10号线；“一环”即4号线环线；其中除1号线、2号线、3号线、4号线（C字型）已建成外，8号线、9号线一期和4号线环线将在明年底建成通车，9号线二期和10号线也将在2010年建成通车淞虹路北延伸大木桥至蓝村路 鲁班路塘桥 2000.8 2003.11 17公里 6号线 济阳路站港城路站锦秋路站芳甸路站 耀华路站 松江新城桂林路虹桥客运枢纽新江湾城站嘉定新城浦东三林虹梅路金海路站丰庄路华夏西路庙行通河板块是指宝山区沪太路以东、江杨南路以西、外环线以南的区域。 板块包涵庙行、共康、通河、泗塘等多个街道，轨道交通1号线北延伸段贯穿整个板块在外环线设立终点站。 该地区的配套较好，生活环境宜居。板块内的共康、通河、泗塘等地区都是较早的生活聚居区，多年以来聚集了一定的人气和社区氛围，也形成了较为完善的生活配套。目前庙行通河地区是宝山区现阶段房源供应最多的板块，如宝业馨康苑、三湘盛世花园、谷园等楼盘都位于该板块，因此各楼盘之间的竞争相当激烈。虽然受到多条新政策的影响，在售楼盘的销售速度都有所放缓，但板块内各楼盘的销售均价并没有出现明显的下跌迹象。 资料来源：上海中原研究咨询部 二号线西延伸段及天山板块 二号线作为第一条连通浦西与浦东的线路，大大缩短了人们来往浦江两岸的时间，为浦东的大开发奠定了坚实的基础，从而也带动了周边商业的繁荣。为了能使二号线直达虹桥机场，规划修建西延伸段，截至到2006年底，以开通中山公园后4站，延伸里程达6公里，大大缓解了天山，北新泾地区居民的出行。 天山板块位于中环线与内环线交接处，东起中山西路、西至北虹路、北依苏州河、南至延安西路。整个区域内以住宅为主，楼盘主要集中在长宁路、天山路两条东西横向轴线附近，而开通前后的平均增长率为4.46%，开工前后增幅要明显高于开通前后的增幅。 资料来源：上海中原研究咨询部 三号线北延伸段及宝山淞南高境板块 三号线的顺利开通，极大的缓解了虹口、闸北等区居民的出行，使得以往属于偏远地区的“江湾镇”也变得不再那么遥远。为了能更大的限度的利用轨道交通带来的便利，缩小郊区与市区的时间距离，三号线北延伸段的开通为广大沿线居民提供了出行便利。 高境、淞南板块由高境、淞南两镇组成，位于宝山区东南角，指的是江杨南路以东，外环线-蕴藻浜以南的区域，与闸北、杨浦、虹口三区相邻，是宝山区未来重点发展的居住区之一。高境、淞南板块的地产发展可以追溯到上世纪90年代初期，当时为迁移的市民建设了不少安居民宅，是市政主要的住宅基地，所以在这里的居民大部分是原住地人群以及相当一部分周边市政、大型工程动迁的居民。随着城市化建设的不断发展，这里的楼市大致可分为两大类型，一部分是建于上世纪90年代以动迁户为主的动迁房；另一部分为近年来开发的商品房住宅，而开通前后的平均增长率为16.6%，开工前后增幅要明显高于开通前后的增幅。 资料来源：上海中原研究咨询部 五号线及闵行颛桥板块 作为纯郊区的一条线路，可以