8122009四川成都某项目全过程策划.docVIP

四川成都某项目全过程策划 2009年目 录 第一章 项目概况 4 1.1 土地概况 4 1.2项目所在区域描述 4 1.3 项目开发建设概况 5 第二章 投资环境分析 6 2.1宏观投资环境分析 错误！未定义书签。 2.2中观投资环境分析 错误！未定义书签。 2.3微观投资环境分析 错误！未定义书签。 第三章 市场调研与分析 6 3.1购房者总体期望 6 3.2购房者的购房意图 9 3.3购房者对生活配套设施的要求 10 3.4购房者对小区建设的期望 11 3.5购房者对该区域商业投资的预期 13 3.6购房者其他相关信息 14 3.7问卷分析小结 16 第四章 项目所在区域主要竞争楼盘分析 18 4.1项目所在地最主要竞争楼盘分析 18 4.2其他相关竞争楼盘 19 第五章 项目地块分析及经营取向 21 5.1项目SWOT分析 21 5.2相关对策 22 第六章 项目定位分析 23 6.1市场细分 23 6.2目标市场定位 25 6.3目标客户定位 26 第七章 产品方案设计 29 7.1产品功能定位 29 7.2楼盘总体规划 31 7.3小区内各区域规划设计方案 33 7.4各建设部分面积大小 34 7.5商业部分规划 35 7.6户型设计 35 第八章 项目投资分析 41 8.1销售价格的确定 41 8.2建立EXCEL成本分析模型 42 8.3成本测算及效益分析表 42 8.4项目效益指标分析 44 第九章 项目实施计划 46 9.1项目整体控制计划 46 9.2项目前期工程实施计划 47 9.3项目工程建设实施计划 49 第十章 项目资金计划 51 10.1资金使用表 51 10.2资金收入计划 52 10.3资金平衡表 52 10.4收入成本累计折线图 55 第十一章 财务分析 56 11.1 财务分析范围、依据、原则和方法 56 11.2 基础数据及其测算 56 11.3经营收入及成本估算 57 11.4盈利能力分析 57 11.5偿债能力分析 59 11.6敏感性分析 61 11.7 财务评价结论 62 第十二章 项目市场营销策划 63 12.1项目卖点及广告语设计 63 12.2项目整体营销策略 64 12.3分期营销策略 69 12.4销售成本测算 73 12.5营销策划总结 75 第十三章 项目建设及组织管理 79 13.1 项目组织机构与管理范围 79 13.2建设项目实施管理 80 13.3前期物业管理和商业管理 81 项目概况 1.1 土地概况 1.1.1土地基本资料 表1-1 土地基本资料表 （1）宗地编号 暂无（2009年5月1日成都市国有建设用地使用权出让预公告） （2）宗地位置 成都市**镇（西华大学北侧） （3）净用面积（平方米） 40000.20平方米（合60亩） （4）土地用途及使用年限 城镇混合住在用地，住宅70年，商业40年 （5）净用地拍卖起叫价（含出让金） 预计起拍价150万/亩（成交价200万/亩） （6）竞买保证金 暂无 （7）备注 住宅、商业综合 1.1.2 土地规划设计条件 表1-2 土地规划设计条件表 （1）容积率 1.0-4.0 （2）建筑密度 总≤50%，高层≤30% （3）建筑高度 低于100米 （4）绿地率 ≥20% 1.1.3 宗地位置 该宗地位于成都市**镇广场路，北临红光镇城区，东接信息工程学院银杏学院，南靠省属重点学府西华大学，西通老成灌路红光广场。生活配套设施较为完善，交通便利，成灌路、羊西线沿线、沙西线延线均可直达。该地块距城中营门口20分钟，步行可到地铁2号线站口。该地块处于高新西区北面，地块升值潜力巨大。 1.2项目所在区域描述 项目紧邻的广场路连接沙西线和老成灌路，直面已经动工的成都至都江堰快速客运——成灌快铁，2010年5月预定通车，仅30分钟直达青城山。221、305等公交直达市区，距正在建设的高峰快线——地铁2号线红光站口仅500米左右，未来约10分钟即可轻松抵达市中心。 典型学院式生活配套已经成熟，医院、银行、中小学校、沿街商业等应有尽有，未来围绕项目打造的滨江水岸和西城商业广场将形成区域内首个现代格局、业态齐全、集中规模的“滨河校园经济圈”，项目被西华大学三面环绕静雅宜人，可轻松共享2850亩的校园景观和人文环境。具体配套状况如下表： 表1-3 项目所在区域配套设施状况表 相关配套 配套设施概况 公建配套 中餐厅、超市、洗衣房 小区内部配套 **、**、** 中小学 西华大学、红光镇小学、红光镇中学、幼儿园 综合商场 农贸市场、特惠超市旗舰店、西城商业广场、西城超市 银行 农业银行、工商银行 医院 红光镇医院 公共风景区 沱江河畔风景、校园人