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【干货】恒大的营销全成本管理 2014-10-04 HYPERLINK javascript:void(0); 点击上面????蓝色「华东商业地产精英会」小字即可关注我们，地产与零售类最新资讯每日送给您！ 2014/10/04本期内容导航： ※项目※VV-Park主题购物公园招商 打造杭城首席约会地 ※干货※恒大的营销全成本管理 ※干货※恒大地产营销与推广11种终极大杀招,超牛逼! 更多内容，请关注【华东商业地产精英会】 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 都知道恒大的营销派头十足，无论是恒大足球还是恒大冰泉，但是最能体现其营销特质的，还是其在房地产行业的逐浪弄潮。谁说派头足就一定得花费不菲？恒大在营销成本上的管理也是细致入微的呢。 　　▌一、恒大营销成本构成 　　恒大的营销成本指项目销售过程中发生的全部推广成本，包括服务及代理费用、广告设计费用、各种广告制作发布费用、现场包装及各种活动费用、售楼处及样板房装修费用。 　　1.广告类营销费用 　　包括定点长效广告，如户外广告牌、电梯、灯杆旗、车体广告等；媒体广告如电视、电台、报纸等；投放类广告如短信、直邮等；制作类广告如喷绘、印刷品、工艺品、纸杯、手提袋、现场包装、礼品、模型等。 　　2.消耗采购类费用 　　包括售楼处日常消耗品；电话费、网络费、水电费、办公用品、物料、花卉等。 　　3.活动类营销费用 　　包括旺场活动、大型的营销推广活动、房展会等。 　　4.服务及代理费用 　　包括代理公司的销售前期的策划顾问费、销售过程中的销售代理费、奖励费等。 　　5.样板房费用 　　主要是样板房的装修、装饰、家私购买等费用，但不冲减因样板房出售的收入。 　　▌二、前期服务及销售代理成本管理 　　服务及代理单位的工作质量对于项目的定位、商品房的销售起着非常关键的作用，因此在单位选择上应非常慎重。 　　项目建设初期，营销策划部应在充分调研的基础上，以报告的形式进行前期服务及销售代理单位的推荐，推荐的单位应有在项目所在地或相邻城市销售经验，深入了解项目所在地的市场情况，包括项目所在城市、区域的现有产品供应及需求情况等。 　　销售费用由财务部根据合同规定条款并安排专人对已销售商品房数量、面积、销售收入等情况进行复核，避免超付。 　　合同执行完毕后，营销策划部、成本管理部及财务部应以其进行合同情况的总结，重点是合作单位的服务意识、服务质量及其合同执行过程中表现的诚信度。评价较高的单位列入常用合作单位数据库，评价不高的单位以后的项目中必须经过严格考察慎重合作。 　　▌三、广告设计成本管理 　　广告设计成本包括年服务费、单项设计服务费两种形式成本。 　　项目建设初期，营销策划部负责提出潜在设计单位名单，并组织策划设计部、成本管理部、财务部一起进行考察。在考察的基础上，营销策划部编写招标文件，组织邀请赛招标，邀请单位应不少于4家。招标文件应包括： 　　（1）项目基本情况 　　（2）广告设计服务内容及期限 　　（3）服务质量要求 　　（4）投标文件构成 　　（5）招投标工作时间安排及评标方法等。 　　合同执行过程中，营销策划部应及时安排设计任务，并跟踪完成，重点广告画面设计稿应与策划设计部沟通，确认以保证广告效果、避免浪费。避免因涉及不及时，导致其他制作、安装或印刷工作无法招标，临时委托，造成成本增加。 　　合同期满，营销策划部应对合作单位已完成的工作进行逐项清点，对于未完成的单项设计应告知成本管理部，相关费用从合同总价中扣除。另外还应对设计单位的服务态度、服务质量进行总体评价，评价较好的单位列入常用合作单位数据库，评价不高的单位到以后项目中必须经过严格考察后慎重合作。 　　▌四、广告成本管理 　　广告类别包括定点长效广告、媒体广告、投放类广告及制作广告等多种类别。 　　1.定点长效广告 　　定点长效广告投入大（灯杆旗广告除外），选用得当效果明显，但资源往往处于垄断状态，且受到市场影响大，成本不易控制。因此营销策划各应根据项目所处区域、特点、销售阶段、销售对象以及定点广告资源情况等，进行整体方案设计，并进行多方案性价比分析，以书面报告代理商资质，证实其确实拥有该定点广告资源的合法使用权。 　　根据经管会批复意见，营销策划部组织成本管理部及财务部一起进行询价和商务谈判工作，并形成工作纪要，报公司经管会批准。 　　经公司经管会批准后，营销策划部负责起草广告发布合同，合同中应详细约定广告发布合同金额、广告发布期限、换画费用、亮灯时间、维修时间要求、付款条件等条款，并按公司审批流程，分别进行价格审核单和合同审定会签单的审核和签署。 　　合同签订后，营销策划部应密切跟踪合同执行情况，严格按合同约定进行广告验收及合同款的支付。为保证广告效果，定期检查画面完好程度及照度情况，如发现问题，及时通知单位维护、