KWG-PD-CW物业财务核算规范_收入核算指引(第二版).docVIP

合景泰富集团 物业板块 物业财务核算规范——收入核算指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 1、指引概况 流程目的 规范物业管理的收入计算及确认原则、方法以及标准会计分录。 适用范围 本指引适用于物业管理公司各区域分公司及项目管理处。 流程主导及参与部门 物管公司财务部、集团财务资金部 部门 流程中承担职责 物管公司财务部 负责按照此指引对各类收入进行规范、统一核算。 集团财务资金部 负责本《物业财务核算规范——收入核算指引》的撰写与修订工作。 2、计算与确认原则 2.1《企业会计准则》中对提供劳务确认收入的条件 2.1.1收入的金额能够可靠地计量。 2.1.2相关的经济利益很可能流入企业。 2.1.3交易的完工进度能够可靠地确定。 2.1.4交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。 2.2在上述的基础上，物业公司计算与确认收入的原则 2.2.1物业管理费按照《收楼通知书》中约定的时间开始计算。如属按揭款到账日期晚于《收楼通知书》中约定的日期，按照按揭款到账日起计第七天止开始计算，《收楼通知书》日期与上述日期之间的管理费以空置管理费计收。 2.2.2发生的减免，必须取得经审批的正式批文后，按照审批文件的要求计算或者调整；发生的赠送，必须取得经审批的正式批文后，向地产收取，收入确认不变。 2.2.3前期介入费以及交楼后的物业管理费，根据物业公司与业主、地产双方签订的付款合同或协议，按月确认营业收入。 2.2.4物业公司提供劳务的，如取得的维修服务费、会所收入、工本费等，应当在劳务已经提供，同时收讫价款时确认为营业收入的实现。 3、收入核算范围 本指引收入核算的范围如下： 3.1 物业管理费（含住宅、商铺、写字楼、幼儿园、车场、空置及赠送的管理费）。 3.2 物业前期介入费。 3.3 维修服务费、会所收入、工本费、其他等。 3.4 常规类的代收代付业主水电费以及各类押金收退，一并在本指引中讲述。 4、工作流程 4.1 物业管理费、代收代付业主水电费：每月初根据业务系统或管理台账的数据，生成各项目该月应收取的金额，会计根据该金额编制分录。收回上述款项时，冲减计提数，挂账科目余额为应收未收。 4.2 物业前期介入费：根据已批准的预算方案，每月末全额计提应向地产收取的金额。收回款项时，冲减计提数，挂账科目余额为应收未收。 4.3 其他租赁收入、维修费服务费、会所收入、工本费、其他等小额收入：根据每月实际收取的金额直接确认收入。 5、相关业务分录 5.1 物业管理费、维修服务费、会所收入、工本费及押金 （A）本部代项目收取各种收入 包括项目现金送存\POS机\银行自动划扣\支票\汇款 ,根据银行送款单及银行回单，本部分录为 借：银行存款1002 贷：其他应付款-往来款（项目+代收代付）2241.01 （月末已送存银行但次月银行才到账的，本部必须记此分录，作为企业已收银行未收的未达账项，既体现在本月的银收，也体现在本月的银行余额调节表中。） （B）本部收到无法区分项目的不明管理费收入（主要指客户汇款至本部银行，而在结账前客户未及时到项目开收据，导致该笔款项无法识别项目），本部分录为 借：银行存款1002 贷：其他应付款—其他往来—其他（不明管理费）2241.02.99 （C）月末项目未及时送存的现金，项目分录 借：现金—销售现场库存1001.01 贷：应收账款—管理费（当月的应收）1122.02 预收账款—管理费（当月的预收）2203.02 主营业务收入6001 其他业务收入6051 （根据现金管理规定，现金需及时送存，每周、每月末必须清零，每天余额不得超过4000元。除月末为节假日不能送存银行外，项目月末原则上不应有现金余额。） （D）月末根据系统生成的应收管理费金额，项目计提分录为 借：应收账款-管理费1122.02 贷：主营业务收入-物管收入-管理费收入-明细科目6001.02.01 （E）月末收银员提供系统生成的项目每天收款明细及收款方式明细，会计核对当月所有收入总额是否等于本部账套中项目的收款加上项目账套中的库存现金。核对完毕后根据本部实际代收的金额，编制本部与项目的往来。项目分录为 借：其他应付款-往来款（本部+代收代付）2241.01 贷：应收账款-管理费1122.02 预收账款-管理费2203.02 主营业务收入-物管收入-车场收入6001.02.02 主营业务收入-维修收入6001.02.03 其他业务收入-会所收入6051.01 其他业务收入-工本费6051.06 其他业务收入-其他（项目广告费收入、日常场地使用费收入、装修余泥清运、有 偿服务等）6051.99 其他应付款-其他往来-押金（管理费、水电费、装修、出入证、停