城市建设和管理的全新理念--经营.docVIP

城市建设的全新理念--经营 　　随着社会主义市场经济的发展，过去长期受计划控制的人流、物流、资金流、信息流在今天日益成为各城市之间相互竞争的目标，城市、企业、投资者之间的计划配置关系逐渐演变为市场机制作用下的双向选择关系。如何使有限的城市资源发挥最大的效益，进而扩大城市总量，增强城市竞争力，已成为地方各级政府思考的主要内容之一。特别是经济发展比较落后的地区、一些落后的区县，能不能搞城市建设，能不能通过城市建设拉动经济快速增长，能不能通过城市建设推动社会全面进步，进而一跃改变落后面貌呢？答案是肯定的。对于不发达和落后地区，资金是制约城市建设发展的主要瓶颈。没有资金，城市建设就难以为继。若继续沿用计划经济时期的老思维、老办法，在融通资金上肯定难以突破。所以要解决资金问题，最有效的办法就是走经营城市之路 　　一、经营城市的基本概念 　　经营城市作为一种全新的城市建设理念，正在逐渐为人们所接受。这个在市场经济条件下应运而生的新理念，为我们突破资金瓶颈，实现城市建设的快速发展提供了一条有效的途径。所谓经营城市，就是以城市发展、社会进步、人民物质文化生活水平的提高为目标，政府运用市场经济手段，通过市场机制对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（如土地、河湖）与人力作用资本（如路桥等市政设施和公共建筑）及相关延伸资本（如路桥冠名权、广告设置使用权）等进行重组营运，最大限度地盘活存量，吸引增量，扩大总量，广泛利用社会资金进行城市建设，把市场经济中的经营意识、经营机制和经营方式等运用到城市建设和管理上，对城市资产进行集聚、重组和营运，以实现城市资源配置容量和效益的最大化、最优化。这样就有效地改变了原来在计划经济条件下形成的政府对市政设施只建设、不经营，只投入、不收益的状况，走出一条以城建城、以城兴城的市场化之路。 　　二、经营城市的构成 　　（一）土地资本运营 　　土地是构成一个城市空间和城市功能的载体，城市土地是最为宝贵且有限的资源，土地经营状况直接关系到城市的发展空间、发展潜力和发展方向。因此要使有限的城市空间发挥最大的效用，必须高度重视对城市土地的经营和管理，努力提高土地资本的利用效率和地域空间的生态效益及经济效益。一个具有良好经济前景、管理高效率的城市，必然带来高的地价水平。由于土地是稀缺的和不可移动的资源，同时一个城市的建设、管理、经济、环境等方面的水平与土地收益关系密切相联，因此，一个城市在城市建设管理、发展等方面的投入可以通过土地出让来获得收益和回报。也就是说通过土地有偿使用，可以为城市建设和国有企业改革积蓄大量的资金，这充分体现了加强城市土地经营的重要性。通过开展土地的资本运营，有利于从机制上摆脱计划经济时期城市公共设施、基础设施等只有投入而没有产出的困境，形成投入－产出－再投入的良性循环。 　　做为农村区县，土地一般由两部分组成，一是按照现有土地产权的法律关系，城市土地属于全民所有制归国家所有，国家依法实行国有土地有偿使用制度，土地使用权出让金应全部上缴财政，列入预算，可专门用于城市建设，也促进了国有土地的保值增值。这就要求城市土地的经营权必须掌握在政府手中，政府作为土地所有者，通过土地拍卖、出让，有效地筹集资金，从而推动城市建设。二是通过建立土地收购贮备制度经营城市集体土地。通过成立土地一级市场开发公司，结合城市规划，运作开发项目，达到推动城市建设的目的。这种操作方法是把城市的一部分集体土地征用，把白地作成熟地后再进入市场。这类土地价格由集体和国家两部分组成，属集体部分由开发商补偿给集体，确保集体和农民利益不受损失，另一部分就是土地出让金，属国家所有，由政府征用。政府可把这部分资金投入城市建设，而开发商按规划进行城市项目经营本身也引进了城市建设资金，带来了新的经济增长点。 　　以上两种土地运作方式使政府从土地增值中获取收益，并投入到城市建设，实行自我滚动、自我增值、自我积累和自我发展，从而达到经营城市的目的。这里需要注意的问题是：在土地经营过程中，要建立完备的土地招标和拍卖制度，规范拍卖程序，增加透明度，提高竞争力，可有效地提高土地价格。 　　（二）环境资本 　　经营城市，环境是最佳切入点，也是必不可少的切入点。优美、和谐、清洁的居住、生活和工作环境不仅能带来城市和土地的增值，更能改善城市形象，提升城市品味，增强城市的吸引力、凝聚力和辐射力。环境本身就是一种资本，环境就是生产力。因此，改善城市环境本身就是经营城市。 　　构成市场的环境资本由以下几部分组成：一是完备的市政设施，包括城市给排水设施、道路交通设施、通讯设施、信息服务设施，以及必不可少的污水处理厂、水厂、垃圾消纳场或填埋场。二是完备的文化体育设施，包括影剧院等娱乐场所、体育场、布局合理的文化广场、图书馆、书店、博物馆、少年宫、各类