《“小产权房”合法问题的探讨》.docVIP

《“小产权房”合法化问题探讨》 摘要：“小产权房”的出现引起了社会的广泛关注，本文通过两个案例从法理和法律两个方面阐述“小产权房”的含义，分析了“小产权房”产生的原因，阐明了“小产权房”对市场及国家的影响。通过对“小产权房”的合法化问题进行深入探讨，提出“小产权房”流转时产生的纠纷解决的司法途径放开土地集体所有权的处分权能，让小产权房合法化具有合理性。是指在农民的集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章“小产权房”流转时产生的纠纷司法途径小产权房合法化小产权房，是馅饼还是陷阱？在城里中心地带差不多买一个厕所的钱，在这儿能买个大房子，多值啊！也许正是因为小产权房极低的价格才使得一些购房者趋之若鹜。有人估计，北京小产权房大概占总量的20%左右，已售和在建的面积很快将超过1000万平方米，西安小产权房估计占25%～30%，三亚目前的违法建筑6000来栋、面积突破300万平方米。部分热点城市小产权房的肆意扩张正引起社会的广泛关注。在小产权房火热的背景之下，越来越多的专家在关注小产权能够转正的问题。所谓小产权房，又称乡产权房，是指在农民的集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章。目前小产权房有两种，一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该村的集体土地所有者，连外村农民都不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。说的再直白一些，小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房。 根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。地高房价的催生下，一种“小产权房”不断升温。提醒消费者，小产权房不受法律保护，千万不要购买李玉兰与马海涛于2002年签订了房屋买卖协议，由李玉兰购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋8间及院落，房屋价款45000元。2006年12月，马海涛向通州区人民法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋。2007年12月17日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，确认双方签订的房屋买卖协议无效，李玉兰向马海涛返还房屋，马海涛向李玉兰支付房屋及添附部分价款93808元，同时该判决认定马海涛是导致协议无效的主要责任方，应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。因而李玉兰诉至通州区人民法院要求马海涛赔偿其经济补偿金480000元。通州区法院依据《合同法》第五十八条规定作出裁决：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此裁定马海涛赔偿李玉兰因土地升值或拆迁、补偿方面的信赖利益的损失十八万五千二百九十元。李玉兰与马海涛两次对簿公堂，通州区法院和北京市第二中级人民法院都不约而同地以《合同法》作为裁判依据。具体来说，即依照《合同法》第五十二条中的第五款情形：违反法律、行政法规的强制性规定，判定双方的买卖合同无效；依照第五十八条，判定合同无效后，双方应当返还因该合同取得的财产，即买受人腾空房屋，出卖人返还售房所得。同时出卖人应当对合同无效负主要责任，赔偿买受人信赖利益的损失。王强与孙林签订的《房屋转让合同》城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题法院经审理后认为，公民合法的民事权益受法律保护，王强与孙林在签订《房屋转让合同》时，已经明知该房屋为小产权楼房；对小产权楼房是否可以转让，当地村民委员会并没有具体的限制性规定。王强与孙林在双方自愿基础上签订的《房屋转让合同》，内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益，且双方在合同签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下，王强要求确认其与孙林签订的《房屋转让合同》无效、孙林退房的请求，理由不充分，对其诉讼请求，法院不予支持。法院依据《民法通则》第五条之规定，判决驳回原告王强的诉讼请求。一审宣判后，王强不服判决，提出上诉。二审法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。在我国现有的法律中，“小产权房”只是一个民间的说法，而非一个真正的法律概念。目前，我国法律尚没有对小产权房的统一规定，经常被大家作为依据援引的，往往都是相关部门的一些政策。在目前没有法律统一规定的情况下，对于小产权房的问题，司法实践中是区别对待的，一律说买小产权房有效或无效似乎都有失偏颇；而在能否成为小产权房主的过程中，是否具有小产权房所在农村集体经济组织成员的身份是个至关重要