北京商住两用房政策2016.doc

北京商住两用房政策2016 　　商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。下面是小编整理的，欢迎大家阅读! 　　quot;商住两用房quot;一般是土地用途的概念，即某地块既可以进行商业房屋开发，也可以进行住宅开发。但是建设工程完成后具体到房屋的用途，要么属于商业房屋，要么属于住宅，并不存在商住两用房的法律概念。如果开发商说楼房是quot;商住两用quot;的，则很可能是：同一幢楼部分是商业的 比较多的是裙房和下面的楼层 ，部分是住宅的。房产证的用途写着商品住宅，就是住宅房;未写明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公房。商务办公房与住宅还是有很大区别的。 　　北京多城区入学政策微调， 商住两用房不能用小学入学证明 　　在4月18日市教委发布关于2014年义务交易阶段入学指导意见之后，现在陆续有几个区域已经公布了细则。各区域细则不同，消费者在购买学区房是应该详细了解政策。 　　此次西城区的政策影响有以下几个方面，对于学校采取片区管理，因此存在部分原来非学区房的可能会成为学区房，这类房屋价格将会上涨;对于跨区入学进行严格的限制，因此如果想要上指定小学，只能购买就近的学区房，会带动周边学区房需求上涨;商住两用房不能用作学区房，这会导致商住两用的整体的功能再次降低，加之，当前商住两用房贷款利率和首付提高，首付压力大，将会促使部分需求流失。 　　北京西城商住两用房缴房产税悄然执行10个月，不排除全市执行可能 　　商住两用项目由于不限购，价格一般比周边纯住宅项目价格略低一些，尤其是存在一些小户型低套总价的房屋，因此受到了市场青睐。近期，媒体报道了西城区一位客户购买商住房,过户时才发现西城区针对商住两用房收房产税，业主之前一直没有缴纳，导致无法成功过户。按照相关规定：房产税自1986年10月1日开始征收。对商业和写字楼以房产原值减除30%后的余值为税基，1.2%的税率，对住宅类免征。商住两用房本质上是商业，有征税依据。 　　但是在后期公布的《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》提及了个人所有的非营业用的房产免征房产税。针对商住两用房房产税，并没有明确统一的标准。 　　经过逐一核实，目前北京市仅有西城区就所有商住两用房征税，包括自住商住两用房。其他区域仅对纯商业用途的商住两用房 以企业名义购房 征税。即在西城区，用个人名义购买的商住两用房也需要缴纳房产税，而其他区域不需要。 　　按照规定，商住两用房的业主每年4月份要向房屋所在地低税部门申报缴纳房产税。如在西城区一套原值300万的商住楼，每年产权人要向国家缴纳2.52万元的房产税。平均每月为2100元。 　　不补缴房产税无法过户 　　实际中，很少有业主知道商住两用房需要缴税，往往都不会按时缴纳。而当房屋出售时，发现房屋处于欠税状态，必须补缴才能过户。这样的话，西城区的商住两用房交易时，需要缴纳的税费增加了一项房产税。按照上面的例子，如果业主有5年内都没有按时缴纳，需要补缴额度可达10万元以上，此时业主和客户面临新增税费，购房成本增加明显。 　　“住”与“商”的要求不同，选择商住两用房时要注意什么 第一种商住两用房，不仅使其正常的生活因“商”而受到影响，而且包括物为公用部分的费作和维修费等都要与“商人们”平摊，这本身就是损害了业主的权益。商住混合对追求高舒适度的纯居住业主来主，会带来很多不安全和不安定的因素。 　　第二，商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“既可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装饰材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。 　　第三，会给物业管理增加难度和成本，同时影响物业管理的品质，从面影响项目的品质，大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度。另外，纯住宅社区要做小区配套，如幼儿园、国际学校、双会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。 　　第四，选择新型“商住两用房” 　　现在，市场上出现了新型“商住两用房”。它避免了传统的商与住混杂的格局，取而代之的是商与住各为独立脚点建筑体，彼此出入互不干扰，互不影响。商业用途的楼在消防方面尽量接近或等同于写字楼的标准，另外，彼此的电梯也是独立运行的。一些有“商”有“住”的社区，在租售方面以“整层”为单位进行。这样做，一方面写字楼给公寓业主提供超值服务，另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务