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房地产企业土地增值税的实务解析 一、企业分立过程中的土地、房屋权属转移，是否缴纳土地增值税? 答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，应当依照本条例缴纳土地增值税。 房地产企业根据分立合同约定，分立为两个或两个以上的企业，对于派生方、新设方承受原企业房产的，虽然发生了产权转移行为，但并没有取得转让收入，因此，不需要缴纳土地增值税。如果派生方或新设方转让其承受的土地或房产，应当按分立前原企业实际支付的土地价款等及发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除项目金额计算缴纳土地增值税。 二、房地产企业存在银行的按揭贷款保证金是否可以作为土地增值税的扣除项目金额扣除? 答：按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理完毕并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。 因此，按揭贷款保证金对于房地产企业属于一项债权，而不是发生的成本费用，不得作为扣除项目金额扣除。 三、甲供材料在计算土地增值税扣除项目金额时应当注意什么问题? 答：甲供材料属于建筑安装工程费的组成部分，应当作为开发成本计入扣除项目金额，且允许加计扣除20％。各地对此争议的焦点主要是扣除凭证的确认方面。海南省地税局的文件可供参考。《海南省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》(琼地税发[2009]104号)第四条规定：(1)对于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安劳务金额(不含材料价款)开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准。 (2)对于包工包料的建安工程，施工方按工程结算金额(包含材料和设备价款)开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，建安费用的扣除凭证以建安发票为准。 我对甲供材的认识： 建筑业甲供材征税问题是税务机关检查甲供材的重点： （1）要注意甲方供材的材料已经计入开发成本了，不能再重复计入建安发票成本。 例如，某房地产商自行购买材料200万元，同某建筑公司签订建筑安装工程费100万元。甲方供材部分在并入建筑营业额缴纳营业税之后不可以按照合计金额由建筑公司开具300万元发票给甲方房地产开发公司，否则甲方会重复扣除成本。 （2）不能认为材料发票不能列入成本。税务人员认为材料发票是不合法凭证是错误的。即使建筑公司没有就甲方供材部分缴纳相关的税收，房地产公司在甲方供材业务中取得的相关材料发票也是完全可以作为合法凭证进行账务处理只是稽查要延伸检查建筑公司。 （3）如果建筑公司没有对甲方供材部分缴纳相关税收，税务机关是不可以要求房地产公司单独就这部分补缴相关税收，由于纳税人不对。 甲供材的帐务处理： 接上例：某房地产商自行购买材料200万元，同某建筑公司签订建筑安装工程费100万元。 购进材料： 借：工程物资 200万元（增值税发票） 贷：银行存款（应付账款）200万元 材料移送乙方使用： 借：在建工程 200万元（材料出库和乙方及监理签收交接单） 贷：工程物资 200万元 （3）支付乙方工程款： 借：在建工程 100万元（监理签发同意支付工程款单和乙方收据） 贷：银行存款--（应付账款）应付工程款 100万元 （4）结转成本： 借：开发成本--建安成本306.825万元（甲供材含税发票206.825万元和乙方100万元的工程发票） 贷：在建工程300万元 贷:银行存款-甲供材税费6.825万元 乙方就甲供材开票金额=200÷（1-3.3%）=206.825万元 甲方应支付乙方甲供材开票税金=206.825×3.3%=6.825万元。 不能按：甲供材税费=200×3%×（1+10%)=6.6万元 四、房地产企业取得地方政府返还的土地出让金，应当冲减土地成本还是计入营业外收入? 五、房地产企业将开发产品精装修销售，在精装修过程中购置的电视机、空调、家具等，是否可以一并计入开发成本在计算土地增值税扣除项目金额中扣除? 答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人。其中附着物指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。因此如中央空调、采暖设备、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施等不能移动的物品可以计入成本，但赠送给购房者的电视机、空调、家具等可以移动的物品不属土地增值税征收范围，此部分物品的购置成本原则上不应该计入土地增值税的扣除项目金额。 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增