论物业管理中存在的法律问题及对策.docVIP

论物业管理中存在的法律问题及对策 　　【摘 要】在我国，物业管理服务是一种新型产物，但是目前关于物业管理方面的相关立法比较滞后，在实际过程中出来纠纷、审判时对法律实践带来许多问题。本文拟从物业管理中存在的法律问题及原因入手，提出几点对策。 　　【关键词】物业管理；问题；规范 　　从十一届三中全会将全党全国的工作重心转移到社会主义现代化建设上来以后，房地产市场在我国逐步兴起并蓬勃发展。从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方出现了“房地产热”、“开发热”的情景，人民的居住条件虽有了很大改善。物业管理作为一项新兴服务行业，也进入人民的生活中。它是在我国住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。 　　1 物业管理概述 　　1.1 物业管理的概念 　　物业一词原是香港房地产中贯用的述语，特指与地产相联系的房产，主要是指一个住宅单位或楼宇、建筑物。我国对物业的规定是指已建成并投入使用的各类房屋，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、旅游宾馆等。物业可大可小，一座大厦可作为一项物业，一个住宅单元也可作为一项物业，同一建筑物还可按权属不同分割为若干物业。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 　　1.2 物业管理的模式 　　从现实情况来说，无论国内或国外，物业管理都有两种或三种模式。第一种模式是由物业服务企业实行专业管理；第二种模式是由业主委员会实行自营管理；第三种模式是由住宅合作社实行自主管理。以上三种模式实质上是两种模式，即物业公司专业管理与业主自营管理两种模式。 　　2 我国物业管理法律中存在的一些问题 　　2.1 目前我国物业管理立法滞后 　　目我国现有的物业管理法律、法规主要有以下三个方面构成：（1）宪法的有关条款。如《宪法》第十三条：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律保护公民的私有财产的继承权”。《宪法》第三十九条：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”等等。（2）全国人大及其常委会、国务院颁布的物业管理方面的法律、法规。如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市绿化管理条例》等等最新出台的是国务院颁布实施的《物业管理条例》。（3）各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业管理方面的地方性法规，以及同级地方人民政府颁布的物业管理行政规章，如《北京市住宅小区物业管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等等。 　　2.2 物业管理公司与开发商的职责界定不明确 　　由于我们国家的物业管理行业建立没几年，物业管理公司一般都与开发商存在这千丝万缕的关系。最明显的例子就是物业管理公司一般都是开发商的下属公司。在这种情况下，物业管理公司代表的是开发商而不是业主。当业主与开发商发生争议时，物业管理公司往往会维护开发商而不是业主的利益。 　　2.3 业主自治制度难以有效实施 　　业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。业主自治是从私法自治衍生出来、借鉴公法自治模式产生的一种新类型的特殊自治。 　　2.4 物业管理公司的经营缺乏规范和监督 　　由于缺乏有效的法律法规和相应的管理制度，物业管理公司与业主之间缺少明确的权责关系，它往往反客为主，与业主产生各种矛盾。例如有的物业公司把自己当成了小区的主人，对小区内的公用设施进行出租收费，对小区内的任何变动，都可以完全不征求居民的意见。更有甚者，物业管理公司雇佣的保安在公司与业主发生纠纷时殴打业主，这样就严重损害了业主的合法权益。 　　2.5 业主法律意识淡薄 　　业主的物业管理法律观念、意识还没有完全树立起来。一些业主希望得到最好的物业管理，但只愿意付非常少的物业管理费，一些业主对物业管理问题知之甚少，缺乏自我保护意识。他们买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题；只知与开发商打交道，而不知如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。而一旦出现了突发性的事件如打人事件，或明显的质量问题，个别人又容易将问题简单化、情绪化。 　　2.6 物业管理费用收缴难 　　对物业管理公司来说，目前最头疼的是物业管理费的收缴问题。通常，物业管理水平高的小区，物业缴费率就高，而在物业管理水平低的小区，无论收费多少，物业缴费率都很低。物业管理水平决定着物业缴费率的高低。 　　3 完善我国物业管理法律制度的对