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2014马来西亚房产新法章 马来西亚房市降温措施酝酿发酵，投资者与业者在今年上半年纷纷勒马观望。 大马政府去年宣布的多项打房措施生效，加上不久前一些州政府推出的新措施，房产投资者如今要兼顾的环节更多。但也因为这些措施陆续生效，市场对于新法新例的阴霾逐渐散去。 下半年，投资者可以大步走，不必再担心不明朗或模糊不清而误闯陷阱。 我们找来熟悉房地产交易的亿达法务办事处创办人陈佐彬，和大家剖析2014年掀开的新法章。 上半年房市阴霾渐退散下半场， 进攻！ 房贷难批、预算案、消费税，是否让你在上半年对于投资房产有所顾忌？ 在经历了谨慎观望的上半年，亿达法务办事处创办人陈佐彬认为本地房市的阴霾逐渐退散，下半年将是投资好时期。 他也从法律角度出发，为大家剖析投资房产的有利及阻碍因素。 “趁低买入，高价卖出”这个道理大家都明白，但如何掌握时机却成了最大的难题。 陈佐彬表示，房市过热问题一直备受人们关注，政府也不断以降温措施暂缓房市发展脚步，然而这些措施，却让购屋者以及业者感到困惑，也让上半年的房产进入冷静期。 11因素影响回酬 “今年的马来西亚房产（/）投资如同足球赛，也有分上下半场以及中场休息，场内的11个球员都是影响房产投资能否取得预期回酬的关键。” 配合世足杯的来临，他以足球赛比喻为房产投资的考量，深入浅出地解释影响房市投资的11大要素。 1.最低薪制提高成本 于去年1月1日落实的最低薪金制度，将西马地区的雇员最低薪金设在900令吉，及东马设在800令吉。这也引起企业界反弹认为薪金制度应与员工生产力挂钩，而不是直接订下统一标准。 陈佐彬指出，建筑与房产发展为劳动密集型领域，在最低薪金政策下首当其冲。 “随着劳工成本提高，发展商将成本负担转嫁予消费者，进一步推高房价。” 2.沿捷运房产潜力大 大吉隆坡计划下的捷运计划让人兴奋，不少投资者也看好捷运计划将带动一些地区的房产价值，因此，趁低价购下捷运路线途径的房产项目。 陈佐彬说，但投资者忽略了一个问题，如果相关基础建设项目延迟完工，那投资者在财务上是否拥有能力持有相关房产，直到基础设施计划完工？ 他指出，购屋者需要做好心理建设以及财务准备，如果相关发展计划展延一年完工，要有心理准备面临房子空置一年的局面。 “另外，投资者在财力上，也需要做好规划，避免自己陷入理财困境。” 3.产业盈利税阻炒房 去年宣布新预算案时，产业盈利税由15%上调至30%，这项措施引起市场反弹，认为将重挫国内房市投资。 陈佐彬说，最大的问题在于税率主要是在每年的预算案时宣布，让投资者难以提早规划或改变投资策略。 “这就很像买了一张一年开彩一次的彩票，直到宣布的那一天（预算案），你才知道赔率是多少。” 他指出，其实产业盈利税在2007年之前就已存在，且税率在40%，但在2007年时，当时的首相敦阿都拉认为，我国房地产长期低迷，有必要扶持，因此豁免了。 “最近，产业盈利税的调整一直成为舆论话题，但目前最高的税率（30%），仍不及当年的40%。” 他说，提高产业盈利税并非坏事，因为这可阻止炒卖或将房产投资当做一场买卖游戏。 他指出，如果不想要承担高额税务，那不必短期内脱售，可以长期持有并且租出去，以租养房，等到时机来临时，才高价售出。 “如果每人将房产当做买卖游戏，那房地产只是建来买卖，没人使用或居住，这也违背了投资房产的初衷。” 4.分层地契法成焦点 城市地稀人稠，高楼住宅发展已成趋势，分层地契法令的实行也成为焦点。 在分层地契法令实施后，在房屋移交时，购屋者就可领取分层地契。 陈佐彬指出，在发展商移交房子时就可领取屋契，意味着购屋者必须缴付屋契转让印花税，这也是一笔不小的数目，对于年轻受薪族来说是另一个负担。目前的情况是公寓业主往往是在领到钥匙的几年后，都不需缴付印花税。 “这对投资者来说是好事，因为他们可以省下一笔钱，而且只要在分层地契发出前脱售房产，就不必缴付印花税。” 5.发展商保证金提高 以往，申请当发展商只需要缴付20万令吉的保证金，就可以加入房地产发展行列，但随着相关法令探讨修正，发展商未来的入门门槛大大提高，现金流也受到影响。 陈佐彬说，在建议中的修正案下，发展商必须支付的保证金为建筑项目发展总成本的3%。 “这将影响中小型发展商的现金流状况，发展大型计划更成难事。” 他指出，一旦建议通过，许多跨界发展的小型发展商或会因现金问题，不再涉足房产发展，当市场供应减少，房价势必扬升。 6.实际售价不利贷款 首相在去年预算案中宣布，未来发展商必须在买卖合约中阐明给予购屋者的优惠，以及不属于房屋的细项与费用都得清楚列明，银行只会根据实际售价衡量贷款数项。 他说，“实际售价”措施一旦落实，发展商必须在买卖协议中，必需将房屋装潢费用、电器以及折扣列明。在此新例下，大价扣除这些项目后，购屋者所获得的贷款将减少。 例如一栋房子