房地产估价(第4章)比较法资料.ppt

《房地产估价》 第4章 比较法 4.1 比较法概述 4.2 比较法的操作步骤 4.3 比较法案例分析 4.1 比较法概述 4.1.1 比较法的概念 比较法是将估价对象房地产与在价值时点近期已经发生了交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的实际成交价格进行适当的处理，以此来求取估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。 采用比较法测算出的估价对象价值称为比较价值。 4.1.2比较法的理论依据 比较法的理论依据是经济学中的替代原理。在同一市场上，当两种或两种以上可以相互替代的商品（效用或功能相同、相近）的价格一样时，购买者会购买效用或者功能大的商品；当两种或两种以上商品的效用一样时，购买者会购买价格低的商品。 4.1 比较法概述 4.1.3 比较法适用的对象及条件 1. 比较法适用的对象 国家标准《房地产估价规范》规定：同类房地产近二年内有较多交易的，应选用比较法。 比较法适用于房地产市场上同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性和替代性的房地产，例如，普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、商铺、标准厂房等。 2. 比较法适用的条件 比较法适用的条件是在价值时点近期、同一区域或同一供求范围内存在着较多可替代性、类似房地产的交易实例，这些选取的可比实例为正常交易实例或者经过修正、调整成为正常交易实例。 3. 比较法的其他用途 比